Le dépôt de garantie est l'une des principales sources de conflits entre bailleurs et locataires. Lorsqu'un bailleur ne le restitue pas, le locataire peut agir, à condition de connaître ses droits et de suivre certaines démarches.
Les délais légaux de restitution
Le bailleur dispose d'un délai légal pour restituer le dépôt de garantie. Ce délai commence à courir à compter de la remise des clés, qu'elle se fasse en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Deux mois maximum : si des dégradations sont constatées lors de l'état des lieux de sortie.
- Un mois maximum : si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
Si le bailleur ne respecte pas ces délais, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard, sauf si le défaut de restitution est dû au fait que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Envoyer une demande de remboursement
Avant d'engager une procédure judiciaire, il est conseillé d'envoyer une lettre de demande de remboursement par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit rappeler le montant du dépôt et la date de remise des clés, puis exiger le remboursement dans un délai raisonnable (par exemple 15 jours).
Le service public propose un modèle de lettre pour faciliter cette démarche. Il est essentiel de conserver une copie de l'envoi.
Recours amiable : la conciliation gratuite
Si le bailleur ne répond pas ou refuse de restituer le dépôt, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance offre une solution amiable, gratuite et rapide.
- Elle convoque les deux parties au moins 15 jours avant la séance.
- Elle rend son avis ou son accord au plus tard deux mois après la saisine.
- Si un accord est signé, il est définitif : il n'est plus possible de saisir le juge par la suite.
La CDC est compétente notamment pour les litiges liés aux réparations locatives, ce qui en fait une option pertinente avant d'envisager la justice.
Saisir le juge : conditions et procédure
Si la conciliation échoue ou n'est pas possible, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection. Certaines conditions doivent être remplies :
- Une tentative de conciliation préalable est obligatoire si le montant des demandes est inférieur ou égal à 5 000 €.
- Le locataire peut utiliser une simple requête si le montant ne dépasse pas ce seuil. Un timbre fiscal de 50 € est exigé, sauf pour les bénéficiaires d'une aide juridictionnelle.
- La procédure est orale et il n'est pas obligatoire de se faire assister par un avocat : le locataire peut se défendre seul.
Le juge déterminera le montant exact à restituer avant de prononcer une éventuelle majoration.
Les erreurs fréquentes des bailleurs
Le bailleur ne peut retenir d'argent sur le dépôt de garantie sans fournir les justificatifs correspondant aux frais engagés. Il ne peut pas non plus retenir une somme forfaitaire.
De plus, si aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra simplement le rendre dans le même état, sauf s'il peut prouver le contraire.
Documentez chaque échange, conservez tous les justificatifs et n'hésitez pas à faire valoir vos droits.
