En 2026, la location meublée évolue sur plusieurs fronts : un nouveau contrat type obligatoire au 1er octobre, un mode de calcul du DPE revu, une échéance décisive pour l'encadrement des loyers en novembre. Mais toutes ces évolutions n'ont pas la même portée. Certaines inscrivent noir sur blanc des règles déjà applicables, d'autres relèvent encore du projet. Voici ce qui change réellement cette année, côté locataire comme côté bailleur.
Le nouveau contrat type : applicable au 1er octobre
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit le contrat type de location à usage de résidence principale. Il concerne les locations nues, meublées et les colocations à bail unique, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours ne sont pas à refaire : ils restent valables en l'état jusqu'à leur échéance.
Ce qui est vraiment nouveau
La nouveauté la plus stratégique est la servitude de résidence principale. Dans les communes qui l'ont instituée dans leur plan local d'urbanisme, le bail doit désormais indiquer que le logement est réservé à l'usage de résidence principale. Une clause résolutoire facultative peut être ajoutée : un locataire qui transformerait le logement en meublé de tourisme s'exposerait, après mise en demeure, à la résiliation de son bail.
Le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut aussi figurer au contrat, de façon facultative, pour favoriser un contact rapide en cas de difficulté de paiement. Les sources divergent sur la date d'application : l'ANIL la rattache au 1er octobre 2026, d'autres documents au 1er janvier 2027. Le caractère facultatif de la mention, lui, ne fait pas débat.
Ce qui existait déjà
La clause résolutoire pour impayés était obligatoire depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023. Le décret ne crée donc pas l'obligation : il l'intègre enfin dans le modèle officiel, où elle n'avait jamais figuré, ce qui a fragilisé des procédures pendant trois ans. Concrètement, elle prévoit la résiliation de plein droit du bail six semaines après un commandement de payer resté sans effet. "Plein droit" ne signifie pas expulsion automatique : le locataire dispose de ces six semaines pour régler sa dette, et le juge peut ensuite accorder des délais de paiement.
Le modèle officiel ne protège pas de tout. Repérer les clauses abusives avant de signer reste le meilleur réflexe, des deux côtés de la table.
Ce qui n'est pas concerné
Ni le bail mobilité, ni les meublés de tourisme ne sont soumis à ce nouveau contrat type. Le décret ne modifie par ailleurs ni la durée des baux, ni les préavis, ni la fiscalité de la location meublée.
Pour la location saisonnière, une autre échéance approche : Service Public annonce la mise en service d'un téléservice national d'enregistrement au quatrième trimestre 2026, qui doit rendre l'enregistrement obligatoire dans toutes les communes, et non plus seulement dans certaines zones tendues.
Le DPE et les logements F/G : ce qui bloque encore une hausse de loyer
Pour les logements classés F ou G, l'interdiction d'augmenter le loyer s'applique. Cette règle ne date pas de 2026 : elle est antérieure et continue de peser sur les relocations comme sur les révisions de bail.
Le mode de calcul du DPE a évolué en 2026. La nouvelle méthode modifie notamment la part liée à l'électricité et peut faire changer un logement d'étiquette sans travaux : un F ou un G peut ainsi basculer en E. Ce reclassement ne suffit pas, à lui seul, à débloquer une hausse de loyer, qui dépend des clauses du bail et des règles applicables. L'essentiel reste de vérifier l'étiquette du logement avant toute relocation ou révision.
Des aides existent pour financer les travaux de rénovation des logements les plus énergivores, et comprendre l'étiquette énergie évite bien des mauvaises surprises au moment de signer.
L'encadrement des loyers : une échéance décisive en novembre
L'expérimentation de l'encadrement des loyers prend fin en novembre 2026. Dans les quelques soixante-dix villes concernées, dont Paris, Bordeaux, Lyon ou Montpellier, le dispositif plafonne aujourd'hui le niveau des loyers. Un texte en faveur de sa pérennisation est en discussion, avec un examen attendu le 21 octobre. La décision finale n'est pas prise.
Deux mécanismes différents cohabitent, souvent confondus :
- L'encadrement du niveau des loyers : en vigueur dans ces villes, il fixe par arrêté des loyers de référence, minorés et majorés, qui plafonnent le montant demandé.
- L'encadrement de l'évolution des loyers : appliqué en zone tendue, comme à Marseille, il limite les hausses lors d'une relocation.
Si la pérennisation passe, elle pourrait s'accompagner d'un tour de vis : complément de loyer limité dans son montant et contestable à tout moment, et interdiction de ce complément pour les plus petites surfaces.
À Marseille, seul l'encadrement de l'évolution des loyers s'applique. Le dispositif des loyers de référence n'y est pas encore applicable : son lancement dépend d'un décret ministériel approuvant l'expérimentation. La ville a déposé sa candidature et finance une collecte de références de loyers pour préparer le terrain.
Le bail mobilité : toujours d'actualité
Le bail mobilité permet de louer un logement meublé de 1 à 10 mois à des étudiants, apprentis, salariés en mission ou en formation. Non renouvelable, il interdit le dépôt de garantie mais autorise une caution : la garantie Visale peut être mobilisée, y compris par un étudiant. Le locataire peut partir à tout moment en respectant un préavis d'un mois.
Ce bail n'est pas concerné par le nouveau contrat type. Une extension possible à 18 mois dans les résidences à vocation d'emploi est prévue par l'article 15 de la loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, mais un décret doit encore être publié pour la rendre applicable. À ce jour, la durée maximale reste donc de 10 mois.
La fiscalité LMNP : un projet pour 2027
La réforme fiscale des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) figure dans le projet de loi de finances pour 2027. Elle n'est pas applicable en 2026. Le texte prévoit de limiter l'amortissement à 2,5 % par an, avec un plafond de 7 000 € déductibles, quelle que soit la valeur du bien. Pour un logement de 250 000 € hors terrain, la déduction passerait d'environ 10 000 € à 6 250 €.
Ces mesures restent à l'état de proposition et pourraient être modifiées lors du débat parlementaire. Le régime forfaitaire (micro-BIC) n'est pas concerné.
En pratique
Pour un locataire, les repères utiles sont le bail mobilité, sans dépôt de garantie, et le gel du loyer des logements F et G. Pour un bailleur, ils tiennent au contenu du bail, à l'étiquette énergétique et à la date du 1er octobre. Dans les deux cas, l'essentiel est de séparer ce qui est déjà en vigueur, ce qui s'applique au 1er octobre et ce qui n'est encore qu'annoncé.
