Encadrement des loyers à la relocation : règles et DPE

Loyer à la relocation : règles, DPE, exceptions et recours

En France, le loyer à la relocation est encadré en zone tendue et gelé pour les logements classés F ou G au DPE, avec des exceptions limitées pour les travaux d'amélioration.

Maxime Delbot @green-pulse

10 septembre 2026 4 min de lecture 11 vues

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Lorsqu'un locataire part, le propriétaire qui remet le bien en location ne peut pas toujours fixer librement le nouveau loyer. Les règles varient selon la localisation, la performance énergétique du logement et la situation du marché.

Illustration en dédoublement montrant à gauche une carte de Paris marquée "zone tendue" avec un point rouge et à droite une carte de petite ville sans marquage, avec une maison centrale et un cadenas pour symboliser la relocation.

Hors zone tendue : une liberté encadrée par le DPE

Le principe en dehors des grandes agglomérations est la liberté contractuelle. Le loyer est fixé par accord entre le propriétaire et le locataire.

Cette liberté connaît cependant une limite majeure : l'éco-conditionnalité. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G du DPE (diagnostic de performance énergétique) en sont exclus. Pour ces "passoires énergétiques", le loyer est gelé lors du changement de locataire, même si des travaux sont réalisés, sauf pour améliorer l'étiquette énergie.

En zone tendue : un principe de gel du loyer

Dans les nombreuses communes classées en zone tendue, le principe est inversé. Le loyer à la relocation ne peut excéder celui appliqué au précédent locataire. Cette règle, prolongée par un décret du 15 juillet 2025, vise à freiner la hausse des loyers lors des changements de locataires.

Deux exceptions strictes peuvent permettre une augmentation

Travaux d'amélioration : Si le propriétaire réalise des travaux (hors entretien courant), il peut augmenter le loyer. La hausse est alors limitée à 15 % du coût TTC des travaux.
Loyer manifestement sous-évalué : Le propriétaire peut prouver, à l'aide de références de loyers comparables dans le voisinage, que le loyer précédent était anormalement bas. La hausse ne peut alors excéder la moitié de la différence entre le loyer moyen de référence et le loyer précédent. Cette démarche est complexe et peu utilisée en pratique.

Exception DPE : Ces deux exceptions ne s'appliquent pas aux logements classés F ou G du DPE. Leurs loyers restent gelés, même en cas de travaux ou de sous-évaluation avérée.

Le DPE : un verrou incontournable

Le DPE, au-delà de son rôle d'information sur la consommation d'énergie, est devenu un verrou réglementaire pour la fixation des loyers à la relocation, tant en zone tendue qu'en dehors.

Illustration stylisée d'une maison avec une étiquette énergie rouge de classe G et un symbole de gel des prix avec un signe égal et une flèche horizontale en dessous.

Un logement classé F ou G ne peut bénéficier de mécanismes de revalorisation du loyer. Cette règle renforce la pression sur les propriétaires de "passoires énergétiques" pour engager des rénovations énergétiques.

Comment vérifier et contester un loyer ?

Que vous soyez propriétaire justifiant un loyer ou locataire contestataire, des démarches existent.

Trouver des références de loyers fiables

Pour justifier un loyer ou le contester, il faut se baser sur des données de marché. Vous pouvez consulter :
* L'observatoire local des loyers de votre ville ou intercommunalité.
* L'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL), qui offre des consultations gratuites.

Les voies de recours du locataire

Si vous estimez que le loyer proposé en zone tendue ne respecte pas les règles, vous pouvez agir par étapes :
1. Contestation amiable : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire pour exposer votre point de vue.
2. Conciliation : En cas d'échec, saisissez la commission départementale de conciliation (CDC), gratuitement.
3. Recours judiciaire : Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal.

Un loyer payé en trop peut être réclamé sur les trois dernières années.

Propriétaire et locataire : les démarches essentielles

Pour le propriétaire

Déterminez votre zone : Vérifiez si votre commune est en zone tendue via le site service-public.fr.
Vérifiez le DPE : L'étiquette énergie est déterminante. Un classement F ou G gèle le loyer.
Rassemblez un dossier justificatif : En zone tendue, préparez les justificatifs (bail précédent, devis de travaux, références de loyers) si vous comptez appliquer une exception.
Informez le nouveau locataire : Vous devez lui fournir les informations sur le loyer du précédent occupant.

Pour le locataire

Identifiez le régime applicable : Renseignez-vous sur le zonage de la commune et le DPE du logement.
Comparez le loyer proposé : Utilisez les observatoires locaux des loyers ou l'ADIL pour estimer la moyenne de marché.
Engagez le dialogue : En cas de doute, discutez avec le propriétaire. En zone tendue, vous pouvez lui demander les références justifiant le loyer.
Agissez en cas d'abus : Si le loyer vous semble manifestement excessif, suivez les étapes de contestation (LRAR, CDC, justice).

Ces règles protègent le propriétaire comme le locataire.

Questions fréquentes

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer en zone tendue ?

Non, le principe est le gel du loyer : le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui appliqué au locataire précédent. Deux exceptions permettent une hausse : des travaux d'amélioration (limités à 15 % du coût TTC) ou un loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché. Ces exceptions ne s'appliquent pas aux logements classés F ou G au DPE.

Que se passe-t-il pour un logement classé G au DPE ?

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G du DPE sont considérés comme des passoires énergétiques. Le loyer est gelé lors du changement de locataire, même si des travaux sont réalisés (sauf pour améliorer l'étiquette énergie). Les exceptions de revalorisation en zone tendue ne s'appliquent pas non plus.

Comment contester un loyer trop élevé ?

Trois étapes : d'abord une contestation amiable par lettre recommandée au propriétaire, puis une saisine de la commission départementale de conciliation (gratuite), et enfin un recours devant le juge des contentieux de la protection. Un loyer payé en trop peut être réclamé sur les trois dernières années.

Où trouver des références de loyers pour comparer ?

Vous pouvez consulter l'observatoire local des loyers de votre ville ou intercommunalité, ou l'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL), qui offre des consultations gratuites.

Quelles sont les règles hors zone tendue ?

Le principe est la liberté contractuelle : le loyer est fixé par accord entre propriétaire et locataire. La seule limite est l'éco-conditionnalité : les logements classés F ou G au DPE ont leur loyer gelé au changement de locataire, sauf pour des travaux améliorant l'étiquette énergie.