Le projet de loi "Relance logement" arrive à l'Assemblée nationale la semaine du 16 novembre. Il promet de remettre sur le marché locatif les logements les plus mal isolés, en échange d'un engagement de travaux. Le problème n'est pas l'intention : c'est que le mécanisme repose sur des incitations que le texte ne corrige pas et sur un résultat que personne ne mesure.
Un chiffre d'abord, qui donne le ton du débat. Selon le baromètre 2026 du Médiateur national de l'énergie présenté ce mardi 10 novembre, 35 % des foyers interrogés déclarent avoir souffert du froid chez eux et 65 % de la chaleur durant l'été, en hausse de 16 points en un an. Dans le même temps, l'Observatoire national de la précarité énergétique recense 3,5 millions de ménages en situation de précarité énergétique en 2024, soit 11,5 % des foyers, un niveau record. C'est dans ce contexte que le Parlement s'apprête à discuter d'un texte qui autoriserait à louer des logements que la loi considère aujourd'hui comme non décents.
Le mécanisme : un devis, un acompte, trois à cinq ans
Le dispositif tient en une phrase. Un propriétaire de logement classé F ou G pourrait continuer ou recommencer à le louer, à condition de s'engager formellement à le rénover : signature d'un contrat avec une entreprise et versement d'un acompte, travaux à réaliser sous trois ans pour une maison, cinq ans en copropriété. Le gouvernement parle d'une "évolution de méthode" plutôt que d'un renoncement : étaler la rénovation au lieu de retirer brutalement des centaines de milliers de biens du parc locatif.
Le texte, officiellement "Relance et décentralisation du logement", a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026, en y ajoutant deux modifications substantielles : l'obligation de conclure le contrat de travaux avant 2030, et l'intégration du "confort d'été" dans la définition de la rénovation performante. La commission des affaires économiques de l'Assemblée l'a adopté le 22 septembre 2026. L'examen en séance publique est annoncé pour la semaine du 16 novembre, avec l'espoir d'une adoption avant la fin de l'année.
Rien de tout cela n'est en vigueur. Tant que la loi n'est pas promulguée, le calendrier de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 s'applique intégralement : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028, les E en 2034. Un bail signé avant l'échéance reste valable jusqu'à son terme, mais l'interdiction vise les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après la date.
Les 700 000 logements, ou le chiffre qui remplace la mesure
L'argument gouvernemental s'appuie sur un nombre : 700 000 logements F et G qui, faute de travaux, auraient quitté le parc locatif d'ici 2028. C'est ce chiffre que le texte prétend sauver.
Il faut mesurer ce qu'il recouvre. Entre 3,9 et 4,8 millions de logements portaient une étiquette F ou G avant le recalcul de janvier 2026, selon la source et la méthode d'estimation retenues. Les 700 000 ne sont donc pas le stock des passoires : ce sont, dans la présentation du gouvernement, les logements locatifs menacés de retrait à court terme. On ne sait pas combien d'entre eux sont réellement vacants aujourd'hui, ni combien de propriétaires attendent le vote pour décider. Autrement dit, le chiffre qui fonde la mesure est une projection, pas un flux observé.
Un deuxième élément brouille la lecture. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, en application de l'arrêté du 13 août 2025, pour s'aligner sur la valeur européenne. Selon les estimations du gouvernement, environ 850 000 logements - surtout des petites surfaces chauffées à l'électricité - sont sortis du statut de passoire sans le moindre coup de marteau. Une seconde baisse, de 1,9 à 1,7, est prévue au 1er janvier 2027 et pourrait en faire sortir environ 300 000 de plus. Une mise à jour gratuite de l'étiquette est possible sur l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe, et c'est le premier réflexe à avoir avant de chiffrer des travaux.
Les deux séries ne mesurent pas la même chose - un stock national d'un côté, un périmètre locatif de l'autre - et ne se recoupent que partiellement. Mais l'ordre de grandeur est difficile à écarter : le seul recalcul technique a fait sortir du statut F/G davantage de logements que le texte prétend en sauver. Un constat s'impose, que je formule comme une interprétation : une partie de la "remise sur le marché" est déjà administrative, et l'effet propre du projet de loi sur l'offre locative sera vraisemblablement très inférieur à son affichage.
Ce recalcul a d'ailleurs une conséquence peu commentée. Il profite surtout aux logements électriques, souvent petits, souvent occupés par des locataires modestes, et plutôt moins coûteux à rénover. Les logements chauffés au gaz ou au fioul n'en bénéficient quasiment pas. Ce qui reste dans les classes F et G est donc, en moyenne, plus difficile et plus cher à sortir de la passoire qu'en 2021. Le périmètre a rétréci, mais sa pente s'est raidie.
Le piège du loyer gelé
Voilà le grand absent du débat public. Depuis le 24 août 2022 et la loi pouvoir d'achat, le loyer d'un logement classé F ou G est gelé : ni augmentation, ni indexation sur l'indice de référence des loyers au renouvellement du bail, tant que le bien reste une passoire. Sortir de la classe F ou G, c'est retrouver la main sur son loyer ; y rester, c'est louer à prix figé pendant que les charges, l'entretien et le coût des travaux augmentent.
Relouer une passoire rapporte donc un loyer bloqué, avec une obligation de travaux à l'horizon. Vendre, à l'inverse, expose à une décote - de l'ordre de 10 à 15 % selon les acteurs du marché - mais solde le problème. Entre les deux, il y a le choix que le gouvernement redoute : laisser le bien vacant en attendant des jours meilleurs, ou le sortir du parc locatif pour un usage personnel. Le texte ne modifie pas cette arithmétique. Il lève une interdiction, il ne rend pas la location plus rémunératrice.
À cette équation s'ajoute une condition matérielle que plusieurs professionnels soulèvent : trouver une entreprise prête à signer un devis ferme pour un chantier à trois ou cinq ans, alors que les carnets de commandes sont pleins et que les coûts de construction bougent. Un contrat signé aujourd'hui sans clause de révision, sur cinq ans, dans un secteur où les prix des matériaux ont connu des à-coups violents : l'engagement demandé au bailleur est plus exigeant qu'il n'y paraît. Les artisans accepteront-ils ces contrats ? La question est posée par franceinfo comme par les professionnels du secteur, et personne n'y répond.
Le contrôle repose sur le locataire
Reste la question qui décide de l'efficacité du dispositif : qui vérifie que les travaux sont faits ? La réponse du gouvernement, telle que la rapporte la presse, est que ce sera au locataire de dénoncer un bailleur qui n'aurait pas honoré son engagement. Encore faut-il que le locataire soit informé du contrat, et qu'il accepte d'ouvrir un conflit avec celui qui le loge.
"Le gouvernement se fait le chantre de la procrastination, récompensant ainsi les bailleurs qui n'ont réalisé aucuns travaux", dénonce la CLCV. Greenpeace, par la voix de Nicolas Nace, parle du "comble du cynisme". À quoi Vincent Jeanbrun répond : "Le cynisme, ce serait d'expliquer aux gens qu'en sortant 700 000 logements du parc locatif, on va améliorer leur confort. Vous pensez que là, il vaut mieux être chez soi sous un toit ou dans la rue ?"
Sur un point, les deux camps ont raison. Il est exact qu'un logement vacant n'abrite personne, et que la crise d'offre frappe d'abord ceux qui cherchent. Il est tout aussi exact qu'une obligation dont le contrôle est délégué à la partie faible, sans registre public, sans sanction automatique, sans échéancier opposable, n'est pas une obligation mais une intention. La position de la Fondation pour le Logement, qui juge le texte "très déséquilibré" et l'engagement de travaux "pas assez sécurisé", émane d'une organisation militante ; elle n'en désigne pas moins le trou du dispositif.
Pendant que le législateur desserre, la Cour de cassation resserre
C'est la tension la plus intéressante du moment, et la plus rarement signalée. Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux arrêts de section, publiés au Bulletin, jugeant que l'obligation de délivrer un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Conséquence : le bailleur d'un logement indécent ne peut pas se servir de prétendus travaux de remise en état comme motif de congé, et le locataire peut poursuivre l'exécution forcée des travaux ainsi que la réparation de son préjudice. Le juge peut réduire ou suspendre le loyer jusqu'à exécution.
Les juridictions du fond suivent. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a condamné le 17 septembre 2026 une bailleresse à plus de 9 000 euros - restitution, préjudices et frais - pour un logement classé G loué sans diagnostic joint au bail ; celui de Melun a ordonné le 1er septembre des travaux sous astreinte. Ces décisions sont relayées par des cabinets de droit immobilier, donc à prendre pour ce qu'elles sont : des comptes rendus intéressés, cohérents avec le cadre légal, dont la portée exacte varie selon les espèces.
L'enseignement pratique est néanmoins solide. Un propriétaire qui reloue aujourd'hui un logement classé G, fût-ce en attendant une hypothétique promulgation, prend un risque contentieux immédiat que le projet de loi ne supprime pas rétroactivement. Le texte, dans sa version sénatoriale, assouplit le calendrier pour les baux en cours, crée de nouveaux cas d'exemption et encadre les pouvoirs du juge. Il ne blanchit pas les situations passées. Un sursis législatif n'est pas une amnistie.
Rénover avec quel argent ?
Il y a enfin l'autre bout de la chaîne, celui qu'aucun dispositif de relocation ne remplace : la capacité à financer les travaux. Au premier semestre 2026, MaPrimeRénov' a accompagné 110 835 logements, en baisse de 29 % sur un an selon le bilan de l'Anah. Le gouvernement a annoncé fin octobre ne pas reconduire plusieurs programmes d'accompagnement financés par les certificats d'économies d'énergie - Territoires zéro exclusion énergétique, Slime, Toits d'abord - au motif de privilégier l'électrification des usages. Cler Solutions estime que l'arrêt de Slime menace 250 emplois, pour un programme déployé dans plus de 50 collectivités et ayant accompagné 12 000 ménages très modestes. "Il n'y a pas de rénovation efficace et de rénovation tout court pour ces foyers modestes sans accompagnement adapté et renforcé", soutient Chantal Mainguené, directrice générale de Stop Exclusion Énergétique.
Le raisonnement du gouvernement - concentrer l'argent sur les pompes à chaleur - mérite d'être discuté sur le fond, et pas seulement disqualifié. Mais Maïder Olivier, de la Fondation pour le Logement, pointe une faiblesse technique réelle : installer une pompe à chaleur dans un logement dont l'enveloppe n'est pas traitée peut augmenter la facture de l'occupant. Or ce sont précisément les enveloppes qu'il faudrait financer pour sortir un F ou un G de sa classe.
Ce que le sursis déplace
Remis bout à bout, le tableau donne ceci. Un texte non voté promet 700 000 logements dont on ne sait pas combien étaient vacants. Le recalcul technique du DPE a déjà fait sortir 850 000 logements du statut de passoire, et 300 000 de plus devraient suivre début 2027. Les loyers des F et G restent gelés, ce qui n'encourage guère à relouer plutôt qu'à vendre. Le contrôle de l'engagement repose sur la plainte d'un locataire. Et la jurisprudence durcit, au même moment, l'obligation de décence.
Le sursis ne crée donc pas d'offre par lui-même : il déplace le risque. Le bailleur gagne trois à cinq ans de loyer, à condition de trouver un artisan et de signer un devis ; l'État évite le spectacle d'un retrait massif de biens du marché ; le locataire, lui, paie l'incertitude en confort et en santé, avec pour seule arme une action en justice qu'il devra initier seul.
La mesure sera jugée sur un chiffre que personne, à ce jour, ne produit : le nombre de rénovations effectivement réalisées au titre de ces engagements. Ni le texte ni les documents budgétaires ne prévoient d'instrument pour le compter. C'est le point aveugle du dispositif, et il est plus gênant que le débat sur le bien-fondé du sursis.
Il existe pourtant une pièce manquante, identifiée par les associations et rarement discutée pour ce qu'elle vaut économiquement : une baisse du loyer pendant la durée des travaux, proposée par la Fondation pour le Logement. Elle aurait deux effets. Elle compenserait le préjudice subi par l'occupant d'une passoire. Et elle créerait, pour le bailleur, un coût croissant à mesure que le chantier traîne - exactement l'incitation qui manque au texte actuel, où l'inaction n'est sanctionnée par rien tant que personne ne porte plainte. Son revers est réel : moins de loyer, c'est moins de capacité d'autofinancement pour celui qui doit justement payer les travaux. Ce compromis-là mériterait le débat parlementaire davantage que le concours de formules sur le cynisme.
En attendant, la règle applicable reste celle de 2021. Un propriétaire de passoire chauffée à l'électricité a intérêt à faire actualiser son étiquette avant tout chantier : la gratuité du recalcul vaut mieux qu'un devis. Les autres n'ont pas cette porte de sortie, et c'est à eux que le sursis promet un répit dont ils ne savent pas encore s'il sera voté.
