Le gouvernement espérait 4 000 ventes par mois. La Fédération des promoteurs immobiliers n'en compte que 200 à 300. Chez Nexity, premier promoteur français, environ 300 logements ont été vendus avec le dispositif en une centaine de jours de commercialisation. Le "Jeanbrun", censé remplacer le Pinel et relancer la construction neuve, démarre donc très loin des 50 000 logements locatifs annoncés chaque année.
Deux lectures circulent : celle des promoteurs, qui y voient un outil encore perfectible, et celle des gestionnaires de patrimoine, qui jugent le produit mal calibré. Les deux ont raison sur des points différents. Voici ce que dit vraiment le texte - et le calcul qu'aucune brochure ne fait pour vous.
Le principe : une déduction, pas une réduction d'impôt
C'est la différence fondamentale avec le Pinel, et celle que tout le monde rate. Le Pinel vous accordait une réduction d'impôt : un pourcentage du prix d'achat, versé directement dans votre poche. Le Jeanbrun vous autorise une déduction de vos revenus fonciers : on retranche une partie du prix d'achat de vos loyers imposables, et l'impôt se calcule ensuite sur un revenu plus bas.
Conséquence immédiate : l'avantage n'existe que si vos revenus locatifs sont imposés au régime réel, et son poids dépend directement de votre taux marginal d'imposition. Deux voisins achetant le même appartement ne récupèrent pas la même somme.
Le dispositif est créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026. Les acquisitions sont ouvertes du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Les règles à respecter pendant neuf ans
- Logement en immeuble collectif, situé en métropole ou en outre-mer, neuf, en état futur d'achèvement, ou ancien avec travaux.
- Location nue (non meublée), en résidence principale du locataire, pour au moins neuf ans.
- Mise en location dans les 12 mois de l'achèvement ou de l'acquisition.
- Loyers plafonnés, à choisir parmi trois niveaux - intermédiaire, social, très social - avec les mêmes plafonds de loyer et de ressources du locataire que le dispositif Loc'Avantages. Plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé.
- Le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré.
- L'option est irrévocable : elle se déclare avec votre déclaration de revenus de l'année d'achat ou d'achèvement, engagement de location à l'appui.
En cas de rupture - vente, loyer hors plafond, locataire familial, logement laissé vide 12 mois - les amortissements déjà déduits sont réintégrés, avec un mécanisme de majoration. Trois exceptions existent : invalidité, licenciement, décès.
Les taux, les plafonds et l'exemple chiffré
Le fisc exclut d'abord le foncier : la base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition (le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, ne l'est pas). Sur cette base, on déduit chaque année :
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement | Plafond annuel par foyer |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Les plafonds s'entendent pour l'ensemble du foyer fiscal, tous biens confondus. Selon Bouygues Immobilier, l'excédent au-delà du plafond n'est pas reportable : vous ne le rattrapez pas l'année suivante.
Exemple concret : un appartement acheté 200 000 €, soit une base amortissable de 160 000 €. À 3,5 %, vous déduisez 5 600 € par an. À 5,5 %, 8 800 €. Si vos loyers annuels s'élèvent à 10 000 €, le premier cas laisse 4 400 € de revenus fonciers imposables, auxquels viennent s'ajouter vos charges de copropriété, intérêts d'emprunt et taxe foncière, déductibles elles aussi.
L'amortissement continue au-delà des neuf ans tant que le bien produit des revenus fonciers, dans la limite des 80 %. Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique éligibles).
Deux pièges à connaître : le Jeanbrun est incompatible avec le régime micro-foncier, et il ne se cumule pas avec le dispositif Denormandie pour un même logement.
Le calcul honnête, selon votre taux d'imposition
Prenons deux cas sur le même bien à 200 000 €.
| TMI | Économie avec 5 600 € déduits (3,5 %) | Économie avec 8 800 € déduits (5,5 %) |
|---|---|---|
| 11 % | 616 € / an | 968 € / an |
| 30 % | 1 680 € / an | 2 640 € / an |
| 41 % | 2 296 € / an | 3 608 € / an |
| 45 % | 2 520 € / an | 3 960 € / an |
C'est de l'arithmétique, pas de l'interprétation : la même déduction rapporte quatre fois plus à un contribuable à 45 % qu'à un contribuable à 11 %. Et ce calcul est fait avant charges, avant emprunt, avant vacance locative.
À quoi s'ajoute un avantage atypique : le Jeanbrun échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Un foyer qui exploite déjà toutes ses niches peut donc y ajouter 8 000 à 12 000 € de déduction supplémentaire. C'est rare, et c'est précisément ce détail qui nourrit les critiques sur le ciblage.
Dernier revers, souvent absent des argumentaires : à la revente, le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits. Plus vous avez déduit, plus votre plus-value imposable est élevée.
Jeanbrun contre Pinel : ce qui change vraiment
Le Pinel, lancé en 2015, n'est plus ouvert aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025. Il accordait une réduction d'impôt de 12 à 21 % du prix, étalée sur 6 à 12 ans, avec un zonage strict.
Le Jeanbrun supprime le zonage - le dispositif s'applique partout en France - mais remplace l'avantage direct par un amortissement comptable, et impose des loyers inférieurs au marché. Aucune rétroactivité : un bien acheté avant la publication de la loi de finances 2026 ne peut pas basculer dans le dispositif.
En résumé : le Pinel était un outil de défiscalisation lisible. Le Jeanbrun est un outil de gestion de patrimoine, plus puissant sur le cash-flow, plus difficile à expliquer en une phrase. C'est aussi pourquoi il peine à séduire.
La bifurcation LMNP en 2027
Le gouvernement veut parallèlement réduire l'avantage de la location meublée : à partir de 2027, la déduction passerait de 3 à 4 % à 2,5 %, avec un maximum de 7 000 €. Objectif affiché : rééquilibrer location nue et location meublée, dont la part a doublé en quinze ans dans les dix plus grandes villes.
Arnaud Hacquart, président du réseau Imodirect, ironise : "Le gouvernement est en train de faire un LMNP moins bon qu'un Jeanbrun, sachant que le Jeanbrun ne marche pas." Le raisonnement est simple : on durcit un régime qui fonctionnait pour en sauver un qui démarre mal.
Pourquoi ça ne démarre pas
David Regin, directeur général adjoint de Consultim Groupe, est catégorique : le Jeanbrun "n'est pas un produit fiscal de masse". Selon lui, les taux d'amortissement sont trop faibles pour intéresser les investisseurs modestement imposés. Le contexte ne aide pas : les taux d'intérêt remontent, l'inflation érode l'épargne. Sur les prix d'achat, il est tout aussi clair : "au-delà de 180 à 200 000 euros à l'achat, c'est difficile pour l'investissement locatif". Son diagnostic : l'intérêt réel tient au déficit foncier imputable, donc aux multipropriétaires, "pas vraiment monsieur et madame Tout-le-Monde".
Nexity conteste. Fabrice Aubert, directeur général adjoint du groupe, estime que "la mécanique est plus complexe que celle du Pinel, mais elle reste assez rationnelle et puissante", avec un "effort d'épargne" encore abordable. Le groupe affirme avoir identifié 700 logements en France - à Tarbes, Colomiers près de Toulouse, Creil - pour lesquels un contribuable à la tranche de 11 % aurait moins de 300 € par mois à sortir de sa poche. Reste à trouver un locataire dans les douze mois.
Le contexte : une niche de plus dans une nébuleuse surveillée
Les dépenses fiscales françaises ont coûté 89,4 milliards d'euros en 2024 et sont évaluées à 91,8 milliards pour 2025, selon le projet de loi de finances, pour 465 dispositifs recensés en 2026. L'Observatoire des inégalités, s'appuyant sur la Cour des comptes, retient plus de 105 milliards de manque à gagner total en 2025 : les périmètres diffèrent, mais l'ordre de grandeur est le même, soit plus d'un quart des recettes.
Dans son rapport sur l'exécution du budget 2025, la Cour des comptes déplore un nombre de niches "particulièrement élevé", resté "stable en dépit des objectifs affichés de suppression et de rationalisation". La Cour relève que le nombre de bénéficiaires est inconnu pour 42 % des dispositifs, avec "un pilotage insuffisant" et "une efficience qui n'est pas évaluée". Sur l'ensemble du système, elle estime que "une ampleur du déploiement des dépenses fiscales [qui] interroge la lisibilité même du système fiscal".
Le coût budgétaire propre du Jeanbrun n'a pas été rendu public à ce stade : une donnée manquante, et elle compte dans le débat. On sait ce que valent les niches dans leur ensemble ; on ne sait pas encore ce que coûtera celle-ci.
Ce qui est en train de changer
Un projet de loi "relance et décentralisation du logement", présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 et adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet, est en cours de discussion à l'Assemblée nationale. Il prévoit notamment :
- l'abaissement du seuil de travaux dans l'ancien, de 30 % à 20 % du prix du bien (40 000 € au lieu de 60 000 € pour un bien à 200 000 €) ;
- une ouverture aux maisons individuelles anciennes, avec exigence d'au moins l'étiquette DPE D et l'absence de chaudière fossile.
Le texte n'est pas définitif. Le calendrier exact de l'examen à l'Assemblée n'est pas connu, et service-public.fr alerte lui-même que la page sera mise à jour après l'adoption de la loi. Toute simulation réalisée aujourd'hui porte donc sur un texte susceptible de bouger.
Avant de signer : les cinq vérifications
- Votre taux marginal d'imposition. À 11 %, l'amortissement seul ne justifie presque jamais l'opération. À 30 % et au-dessus, le calcul change.
- Vos revenus fonciers. La déduction ne produit un effet immédiat que dans la limite de ce que vous percevez. Au-delà, on génère un déficit plafonné.
- Votre capacité à encaisser neuf ans. Vente, déménagement, locataire qui part : la réintégration des amortissements est un risque réel, pas une formalité.
- Le prix d'achat rapporté au loyer plafonné. Un bien cher avec un loyer encadré produit un cash-flow tendu, surtout avec les taux d'intérêt actuels.
- La revente. Amortissements déduits = prix d'acquisition minoré = plus-value plus élevée. Le fisc récupère une partie de l'ardoise plus tard.
Le Jeanbrun n'est donc ni une arnaque ni une panacée. C'est un dispositif de niche, assumément, calibré pour un contribuable déjà bien imposé, qui accepte de louer moins cher pendant neuf ans. La question n'est pas de savoir s'il est bon ou mauvais : c'est de savoir si, avec votre taux d'imposition et votre budget, il est bon pour vous.
