"On assiste à une paupérisation de l'accession à la propriété", alerte Loïc Cantin, président de la FNAIM. Les ménages gagnant moins de 50 000 € par an sont quasiment exclus du marché immobilier en 2026. Cette exclusion n'est pas un accident. C'est le résultat d'une hausse des prix qui a doublé en vingt ans, d'un crédit bancaire devenu plus cher et plus exigeant, et de politiques publiques qui n'ont pas suivi.
Un marché qui s'est fermé aux revenus modestes
En France, 40 % des crédits immobiliers sont accordés à des emprunteurs dont les revenus ne dépassent pas deux smics nets mensuels, soit environ 4 200 € nets par mois. La FNAIM prévoit 920 000 ventes en 2026, en baisse de 5 % par rapport à 2025. Mais cette reprise profite surtout aux ménages aisés. En juillet 2025, les ménages gagnant moins de 2 smics nets ne représentent que 31 % des emprunteurs hypothécaires.
Le constat est clair : l'accession à la propriété devient un marqueur de classe. Les ménages dont les revenus dépassent 50 000 € annuels voient leur part progresser parmi les acquéreurs, tandis que les autres sont repoussés hors du marché.
Le crédit immobilier : une porte qui s'est refermée
Le mécanisme principal de cette exclusion est le durcissement du crédit bancaire. Le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers est passé de 1,12 % en janvier 2022 à 3,17 % en juillet 2023. Aujourd'hui, les taux se situent entre 3,40 % et 3,65 %. Cette hausse a un impact direct sur le pouvoir d'achat des emprunteurs.
Parallèlement, les banques exigent désormais un apport personnel de 20 % du prix du bien. Pour un appartement à 200 000 €, cela signifie 40 000 € à réunir avant même de commencer à rembourser. La durée moyenne des prêts pour résidence principale a augmenté, atteignant 23,4 ans au premier trimestre 2025, contre 19 ans jusqu'en 2015. Les emprunts s'étirent désormais sur 25 à 29 ans.
Cette tendance a commencé avant la hausse des taux. Entre 2020 et 2023, la part des ménages modestes parmi les primo-accédants a baissé de 9 points, tombant à 18 %.
Des prix qui n'ont jamais été aussi déconnectés des revenus
En 20 ans, les prix de l'immobilier en France ont bondi de 88 %. Il faut désormais 15 ans de revenus pour acheter 100 m², contre 10 ans en 2000. L'âge moyen d'un premier achat atteint 33 ans, contre 30 ans en 1990. Cette déconnexion entre prix et revenus est au cœur du problème.
Le niveau de vie médian en France métropolitaine en 2024 est de 26 740 € annuels par unité de consommation. Pour une personne seule, cela représente 2 228 € par mois. Le seuil de pauvreté à 60 % est de 1 337 € par mois. Dans ce contexte, l'accession à la propriété avec moins de 50 000 € de revenus annuels relève presque de l'exploit.
La crise du logement touche tous les ménages modestes. Le 30e rapport de la Fondation pour le Logement (2025) montre que 350 000 personnes sont sans domicile en France. 30 % des ménages ont eu froid dans leur logement en 2024, contre 14 % en 2020. Les expulsions sont en hausse. L'accès au logement social est en baisse.
Le PTZ réformé : une avancée insuffisante
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est l'outil principal de l'État pour aider les primo-accédants. Pour 2026, la réforme a été largement revue à la baisse. Seule l'extension du PTZ aux acquéreurs successifs en Bail Réel Solidaire (BRS) a été retenue. Les revalorisations des plafonds de coût d'opération et des plafonds de ressources n'ont pas été conservées dans la version finale de la loi de finances 2026.
Les plafonds de ressources du PTZ en 2026 restent inchangés par rapport à 2025 : 37 000 € pour une personne seule en zone A bis, 30 000 € en zone A. Les plafonds de coût d'opération sont de 150 000 € en zone A bis et 135 000 € en zone A. Ces montants sont dérisoires face au surcoût d'achat évalué à 76 000 €.
40 milliards pour le logement, mais peu pour l'accession
La France consacre environ 40 milliards d'euros par an au logement, soit 1,5 % du PIB, le double de la moyenne européenne. Mais les dispositifs dédiés à l'accession ne représentent que 1,1 milliard d'euros : le PTZ (35 700 € en 2026), le Prêt d'Accession Sociale (21 000 €) et le Prêt Logement d'Accession Sociale. Ces montants sont très insuffisants pour relancer massivement l'accession.
L'investissement locatif a vu sa part divisée par deux en cinq ans. Les propriétaires préfèrent conserver leurs crédits à 1 % plutôt que de relancer une opération, ce qui grippe le marché. Cette mécanique aggrave la pénurie de l'offre et maintient les prix à un niveau élevé.
Alternatives : bail solidaire et collectivités
Face à cette situation, des alternatives existent. Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet d'acheter un logement en séparant le terrain du bâti. L'acquéreur devient propriétaire du logement et locataire du terrain, ce qui réduit significativement le coût d'acquisition. Le PTZ peut désormais être mobilisé pour les acquéreurs successifs en BRS, une extension obtenue en 2026.
Les collectivités territoriales jouent un rôle croissant dans l'accession sociale. Elles peuvent vendre des terrains à bas prix ou financer des dispositifs d'aide complémentaire. Mais ces initiatives restent locales et ne compensent pas l'insuffisance des dispositifs nationaux.
Pour les ménages souhaitant acheter leur premier logement, la préparation financière reste essentielle : constituer un apport, comparer les offres de crédit, et identifier les aides auxquelles on peut prétendre. Cette préparation permet parfois de franchir le pas, même dans un marché dégradé.
Une fracture sociale qui s'aggrave
L'accession à la propriété devient un marqueur exclusif de classe. Les ménages modestes sont cantonnés à la location, souvent dans des conditions dégradées. La pauvreté touche désormais 9,8 millions de Français, et la situation s'aggrave pour les 18-25 ans. La fracture entre propriétaires et locataires s'élargit, notamment à Paris, où devenir propriétaire est devenu exceptionnel pour les revenus modestes.
Les conséquences à long terme sont incertaines. La mobilité sociale risque de ralentir si l'accès au patrimoine immobilier se ferme aux générations futures. Les territoires ruraux et les villes moyennes pourraient voir leur attractivité diminuer si les jeunes actifs ne peuvent plus y acheter un logement. La question de la répartition de la richesse immobilière entre les générations et les classes sociales reste ouverte.
La reprise du crédit immobilier en 2025 profite surtout aux ménages aisés. Cette dynamique renforce la tendance à la paupérisation de l'accession. Sans politique publique ambitieuse et adaptée, le fossé entre ceux qui peuvent acheter et ceux qui n'y peuvent pas continuera de se creuser.
