Aucun texte de loi ne fixe l'apport personnel nécessaire pour acheter un logement. Les 10 % que l'on entend partout ne viennent ni du Code de la construction ni d'une règle prudentielle : c'est une pratique de marché, répétée par les banques et les courtiers. Un cabinet de courtage rennais l'admet dans sa communication : "aucune banque ne publie de seuil d'apport", et la même enseigne acceptera 5 % pour un jeune fonctionnaire titulaire tout en exigeant 15 % d'un intérimaire.
Cette franchise d'un professionnel vaut mieux qu'une grille officielle qui n'existe pas. Elle invite pourtant à poser la vraie question, celle que le chiffre rond masque : ce que vos 10 % achètent réellement. Dans l'ancien, presque rien du logement. Ils règlent la facture d'entrée, et c'est à peu près tout.
Les frais d'acquisition absorbent l'essentiel d'un apport de 10 %
L'expression "frais de notaire" recouvre environ 80 % de taxes collectées pour l'État et les collectivités, plus la rémunération réglementée du notaire et ses débours. Dans l'ancien, l'ensemble représente 7 à 8 % du prix, davantage dans les départements qui ont voté la majoration des droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
Depuis la loi de finances pour 2025, les conseils départementaux peuvent relever de 0,5 point la part départementale des DMTO, de 4,5 % à 5 %, temporairement, pour les actes passés jusqu'au 31 mars 2028. Le taux effectif maximal passe ainsi d'environ 5,81 % à 6,32 % de la valeur du bien. La grande majorité des départements a voté cette hausse, à des dates différentes, avec la règle du premier jour du deuxième mois suivant la notification - sauf pour les délibérations notifiées entre le 16 avril et le 30 novembre, qui ne s'appliquent qu'au 1er janvier suivant.
Point important pour un premier achat : la plupart des départements ont prévu une exonération, ou le maintien du taux antérieur, pour les primo-accédants. La définition retenue est simple et sans condition de ressources : est primo-accédant l'acheteur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Ne pas confondre avec le PTZ, dont les plafonds de ressources sont, eux, bien réels. Mais "la plupart" n'est pas "tous", et les modalités varient d'un département à l'autre, notamment en cas d'achat en indivision ou par un couple marié sous le régime de la communauté. C'est une question à poser au notaire avant de signer, pas après.
S'ajoutent les frais de garantie ou de caution, de l'ordre de 1 % du montant emprunté, les frais de dossier (quelques centaines à un millier d'euros) et, le cas échéant, ceux du courtier. Total raisonnable dans l'ancien : environ 8,5 % du prix, hors majoration départementale.
Conséquence arithmétique : avec 10 % d'apport, vous empruntez encore 98,5 % du prix affiché.
| Prix du bien (ancien) | Coûts d'acquisition (≈ 8,5 %) | Emprunt avec 10 % d'apport | Emprunt avec 15 % d'apport | Emprunt avec 20 % d'apport |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 12 750 € | 147 750 € | 140 250 € | 132 750 € |
| 250 000 € | 21 250 € | 246 250 € | 233 750 € | 221 250 € |
| 350 000 € | 29 750 € | 344 750 € | 327 250 € | 309 750 € |
Il s'agit d'ordres de grandeur, hors majoration de DMTO et hors négociation sur le prix.
Le tableau dit l'essentiel : à 10 %, vous financez la transaction, pas le bien. La banque finance encore la quasi-totalité du prix du bien. Ce n'est qu'à partir de 15 % que l'apport commence à réduire réellement le capital emprunté, et vers 20 % qu'il pèse sur le taux négocié - le courtier rennais situe entre 20 % et 30 % le niveau à partir duquel les conditions s'améliorent nettement, à prendre comme indication de pratique, pas comme statistique : la source cite l'ANIL, Challenges et Boursorama sans données vérifiables.
Le neuf divise les frais par plus de deux
Dans le neuf et en VEFA, les droits d'enregistrement tombent à 2 à 3 % du prix : l'essentiel de la fiscalité passe par la TVA, déjà incluse dans le prix de vente. Avec des frais d'acquisition autour de 3,5 % au total, un apport de 10 % laisse environ 6,5 points de capital réellement payés comptant, soit l'équivalent d'un apport d'environ 15 % dans l'ancien.
C'est le levier le plus sous-estimé des primo-accédants, et il est renforcé par le prêt à taux zéro : depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027, le PTZ finance aussi du neuf partout en France, collectif ou individuel, alors qu'il était auparavant réservé aux zones tendues.
Le PTZ n'est pas un apport, mais il allège l'emprunt
Le prêt à taux zéro est sans intérêt et sans frais de dossier, d'une durée maximale de 25 ans. Il ne peut jamais financer la totalité de l'achat : il complète obligatoirement un crédit immobilier classique, et son montant ne peut excéder celui de cet autre prêt de plus de 25 % - pour 50 000 € de PTZ, il faut au moins 40 000 € de crédit bancaire.
Ce n'est donc pas de l'argent frais. C'est une dette de plus, à rembourser, qui consomme votre capacité d'emprunt. Les banques le regardent néanmoins favorablement dans un plan de financement, parce qu'il réduit le recours au crédit classique. Un emprunt à 0 % qui remplace un emprunt à 3 % a un effet réel sur le coût total ; il n'en a aucun sur votre trésorerie de départ.
Les conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans (avec des exceptions, notamment en cas de sinistre, de licenciement ou d'invalidité), rester sous les plafonds de ressources fixés selon la zone et la composition du foyer, occuper le logement au moins huit mois par an. Pour l'ancien, le PTZ ne fonctionne qu'en zone B2 ou C et à condition que les travaux d'amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l'opération et soient achevés sous trois ans. Le cumul avec les aides de l'Anah est autorisé depuis le 21 mars 2025.
Les montants peuvent changer la donne. En 2025, 72 906 PTZ ont été accordés, en hausse de 64 % sur un an, pour un montant moyen de 57 834 € sur un achat moyen de 211 587 €. Le ministère du Logement donne l'exemple d'un couple de professeurs en tranche 3 achetant à 220 000 € travaux compris au Guilvinec : 88 000 € de PTZ. À comparer aux années d'épargne qu'il faudrait pour réunir la même somme.
Où trouver l'argent, et à quel rendement
Les supports d'épargne réglementée ne rapportent plus grand-chose. Depuis le 1er février 2026, le livret A est à 1,5 % (contre 1,7 % auparavant) et le LEP à 2,5 %, sous condition de revenus. Le PEL ouvert depuis le 1er janvier 2026 est rémunéré à 2 % brut, soit environ 1,4 % net après prélèvements, avec un plafond de versements de 61 200 € et un droit au prêt fixé à 3,20 %.
Ce dernier chiffre mérite qu'on s'y arrête : le droit au prêt du PEL n'est plus un avantage face aux taux de marché. Le PEL se justifie aujourd'hui comme épargne forcée, avec un rendement garanti sur la durée du plan, pas comme le produit optimal pour constituer un apport. Un livret A à 1,5 % rapporte, net d'impôt, au moins autant qu'un PEL à 2 % brut, tout en restant disponible à tout moment - ce qui compte quand le projet peut se décaler de six mois.
Les autres réservoirs : l'épargne salariale, dont le plan d'épargne entreprise peut être débloqué par anticipation pour l'achat de la résidence principale ; les donations familiales, avec des abattements qui se renouvellent tous les quinze ans ; les prêts familiaux, que la banque exigera de formaliser par un écrit et une attestation. Sur l'origine des fonds, aucune approximation ne passe : un virement de 30 000 € sans justificatif bloque un dossier en fin de parcours.
Reste un arbitrage que les guides abordent rarement : chaque euro emprunté à 3 % coûte plus que ce qu'un euro placé à 1,5 % rapporte. L'apport est donc "rentable" d'abord par les intérêts qu'il évite. Mais le placer en totalité dans l'achat, avec des frais de notaire et de garantie déjà absorbés, c'est se retrouver sans réserve au moment où surviennent les dépenses imprévues d'un premier logement : travaux, mobilier, chaudière. Un crédit à la consommation contracté dans l'année suivant l'achat coûte plus cher que le rendement manqué d'un livret.
Combien viser, concrètement
Trois repères de calcul, à adapter à votre situation et à votre département :
- Le plancher de sécurité : les frais d'acquisition, soit 8 à 8,5 % dans l'ancien, 3 à 3,5 % dans le neuf. En dessous, la banque finance vos frais, ce qu'elle accepte de moins en moins.
- Le seuil d'efficacité : 15 % dans l'ancien, 10 % dans le neuf. À ce niveau, l'emprunt repasse sous le prix du bien : vous n'empruntez plus pour payer vos frais.
- Le seuil de négociation : 20 % et plus, où le taux se discute vraiment, surtout si le reste à vivre et l'ancienneté professionnelle suivent.
En euros, cela donne environ 21 250 € pour le plancher puis 37 500 € pour le seuil d'efficacité, pour un bien à 250 000 € dans l'ancien, hors majoration départementale. Sur trois ans, la cible du plancher demande environ 590 € d'épargne mensuelle ; sur cinq ans, environ 355 €. C'est cette conversion en mensualités, plus que le pourcentage, qui rend un projet crédible ou non - et qui indique s'il faut viser plus petit, plus loin, ou décaler l'achat d'un an.
Deux vérifications restent à faire localement, et elles peuvent représenter plusieurs milliers d'euros : le taux de DMTO voté par votre département et l'exonération éventuelle dont bénéficient les primo-accédants, qui ne dépend pas de vos revenus mais de votre statut de non-propriétaire depuis deux ans. Les simulateurs en ligne donnent un ordre de grandeur ; seul le notaire engage sa responsabilité sur le chiffre exact. Pour la suite du parcours, voir notre guide sur l'achat d'un premier appartement en France.
Le chiffre à retenir n'est pas 10 %. C'est celui de vos frais d'entrée, plus une marge. Le reste est une négociation entre vous, votre capacité d'épargne et un prêteur qui n'a aucune obligation de vous dire oui.
