Trois jours après le rejet par le Congrès des députés de ses deux décrets-lois sur le logement, Pedro Sánchez a dissous le Parlement, le 5 octobre 2026, et convoqué des législatives anticipées pour le 29 novembre. Le déclencheur immédiat porte un nom : Maricarmen Abascal, 87 ans, expulsée le 23 septembre de son appartement madrilène après le rachat de l'immeuble par une société immobilière. Depuis, un campement occupe la Puerta del Sol et la question du logement s'est installée au sommet des préoccupations des Espagnols.
Dans ce contexte, une formule de 1957 revient en boucle : "Nous voulons un pays de propriétaires, pas de prolétaires." Elle est attribuée à José Luis Arrese, ministre du Logement de Franco et secrétaire général de la Phalange. On la lit souvent comme une pièce d'archéologie idéologique, voire comme une provocation. Elle dit pourtant quelque chose de très concret sur le marché espagnol - et, par contraste, sur le français.
Une phrase qui décrit un mécanisme, pas seulement une humeur
Sous le franquisme, l'État a construit massivement des logements protégés pour absorber l'exode rural et la croissance démographique des années 1950 à 1970. Mais l'objectif différait de celui des autres pays européens : le logement protégé n'était pas conçu pour constituer un parc locatif public, mais pour être vendu. "Tous les efforts étaient faits pour vendre des logements de protection officielle", résume l'économiste Carme Trilla, présidente de la Fundació Habitat3, citée par le média public espagnol RTVE. Elle ajoute que ses interlocuteurs étrangers ne comprennent pas : lorsqu'on leur parle d'un "stock public", ils imaginent un stock locatif.
La propriété de masse y remplit une fonction politique - stabiliser socialement un régime - et une fonction budgétaire : un logement vendu sort du bilan public.
La VPO, ou le logement social comme rampe d'accès
Le coeur du système tient en un mot : le déclassement. Le logement de protection officielle (VPO) était protégé pendant une durée limitée, puis libéré. "Tout logement protégé officiel était en propriété. Ce qui s'est passé, c'est qu'ils étaient protégés pendant un certain temps et ensuite déclassés. Dans certains endroits après 20 ans, dans d'autres après 50", explique José García Montalvo, professeur d'économie à l'université Pompeu Fabra. Passé ce délai, le logement se vend ou se loue au prix du marché : "Des millions de logements ont été construits depuis les années 1960, mais peu à peu, ils ont été déclassés et vendus, et aujourd'hui, il ne reste pratiquement rien dans le marché public."
Les chiffres donnent la mesure du transfert. Selon le bulletin 2024 de l'Observatoire du logement et du sol, plus de 2,4 millions de logements protégés ont été construits entre 1981 et 2023. Jaime Palomera, anthropologue économique et codirecteur de l'Institut de recherche urbaine de Barcelone, estime à environ six millions le nombre de logements autrefois protégés aujourd'hui sur le marché, et y voit un carburant des cycles spéculatifs.
Résultat : l'Espagne compterait environ 318 000 logements locatifs sociaux publics, soit 1,72 % des ménages, d'après le ministère du Logement et de l'Agenda urbain. L'ensemble du parc social et protégé représente environ 3,3 % du stock résidentiel, contre près de 8 % en moyenne dans l'Union européenne. García Montalvo précise lui-même les limites de l'estimation : en locatif public strict, "nous sommes entre 1,5 % et 2 %, bien que personne ne connaisse le chiffre exact". Attention à ne pas confondre les mesures : 1,72 % des ménages n'est pas 3,3 % du parc. Et l'article de franceinfo reprend un texte de RTVE - une source d'origine, pas deux confirmations indépendantes.
Le phénomène n'appartient pas qu'au passé. En 2013, des milliers de logements protégés madrilènes sont passés à des entités liées à Blackstone et au consortium Goldman Sachs-Azora, dans des transactions contestées devant les tribunaux. Carme Trilla pointe une occasion manquée au moment du sauvetage bancaire, en 2011-2012 : les logements récupérés par les banques "auraient pu former un stock public".
Une exception confirme la règle : au Pays basque, depuis 2003, tout logement ayant reçu une subvention publique ne peut plus être déclassé. Le gouvernement régional a annoncé racheter 510 logements protégés de Saint-Sébastien vendus au fonds Blackstone, dont la protection arrivait à échéance, pour maintenir les locataires en place avec des loyers de 600 à 900 euros.
Quant à l'effort public, Palomera avance que l'État central consacre 0,2 % du PIB au logement et qu'il faudrait monter à 2 % pour s'aligner sur les systèmes européens les plus avancés. C'est une estimation militante, pas une donnée officielle, mais l'ordre de grandeur - un rapport de un à dix, soit plusieurs dizaines de milliards d'euros par an - donne la mesure du rattrapage promis.
Ce que la France a fait autrement, et ce que cela coûte
La comparaison avec la France est éclairante à condition de ne pas confondre les mesures. Selon l'Insee (parc au 1er janvier 2026), 17,3 % des résidences principales sont louées par des bailleurs publics - HLM, sociétés d'économie mixte, État, collectivités -, soit de l'ordre de 5,5 millions de logements, contre 23,2 % pour les bailleurs privés et 57,3 % de propriétaires occupants. La part de locataires tourne autour de 40 % depuis quarante ans.
La différence avec l'Espagne n'est donc pas l'idéologie de la propriété : la France a aussi son slogan, la "France des propriétaires" de Nicolas Sarkozy, et un objectif d'accession constamment réaffirmé. La différence tient à la réversibilité du parc. Le logement social français est conçu pour rester hors marché de façon quasi permanente, financé par des prêts réglementés et des subventions, avec des règles d'attribution stables. L'Espagne a fait le choix inverse : une protection temporaire, peu coûteuse pour les finances publiques à court terme, qui se transforme en moins-value publique et en plus-value privée au bout de vingt à cinquante ans.
Aucun des deux modèles n'est gratuit. Le modèle français paie chaque année pour maintenir un stock hors marché ; l'espagnol a différé la facture, puis l'a transférée aux acquéreurs successifs et, parfois, à des fonds. Et la part du locatif public, elle, ne progresse plus : elle recule lentement depuis 1997, de 18,7 % à 17,3 %.
Le point de convergence : la porte se referme
Le paradoxe est là : l'Espagne reste le deuxième pays de l'Union européenne pour le taux de propriété, avec 73,6 % à 73,7 % de ménages propriétaires selon Eurostat repris par l'Observatoire du logement, derrière l'Italie. Mais ce taux a perdu plus de six points en quinze ans, rapporte La Razón en juin 2026, et la location progresse "en silence".
En France, le taux de propriété est plus bas - 57,3 %, quasi stable depuis 2011 - mais la dynamique interne s'est cassée : la part des propriétaires accédants, ceux qui remboursent encore un emprunt, est passée de 21,4 % en 2020 à 19,8 % en 2026. Autrement dit, ceux qui sont déjà propriétaires le restent, et les nouveaux entrants sont moins nombreux. Une chroniqueuse du Figaro rappelait en mai 2026 que 70 % à 80 % des Français déclarent vouloir devenir propriétaires, alors qu'ils sont 57 % à l'être.
Dans les deux pays, la formule sert donc à défendre une identité pendant que la réalité qu'elle prétend décrire s'érode : l'Espagne continue de vanter le "pays de propriétaires" alors que son taux de propriété baisse, la France invoque l'accession alors que la porte d'entrée se referme sur ceux qui voudraient entrer.
L'objection : la répartition de la propriété est-elle la bonne question ?
Toute lecture manichéenne - propriété égale droite, locatif égale gauche - mérite d'être mise à l'épreuve. L'économiste Jorge Galindo conteste la manière dont le débat espagnol traite la "concentration" du parc locatif : la catégorie "deux logements ou plus" est trop grossière pour dire quoi que ce soit, et répartir la propriété entre davantage de personnes est selon lui un "argument patrimonial, pas de politique du logement", avec une connotation conservatrice assumée : "pays de propriétaires contre pays de prolétaires".
Son argument central est difficile à écarter : ce qui compte pour un locataire, c'est le prix, la stabilité et la qualité du bail, pas l'identité du bailleur. Un marché de petits bailleurs professionnalisés peut même faciliter les contrôles et la fiscalité. La juriste Elisa de la Nuez rappelle d'ailleurs, en citant les données de la Banque d'Espagne, qu'environ 90 % des logements loués appartiennent à des personnes physiques et non à des sociétés : les fonds sont minoritaires, même si l'affaire Maricarmen en a fait le visage de la crise.
Mais l'objection ne répond pas au point principal. Le débat espagnol ne porte pas seulement sur qui possède aujourd'hui, mais sur ce qu'il advient d'un bien public : une fois le logement protégé vendu au prix du marché, l'État ne peut le racheter qu'à ce même prix, avec les deniers publics. C'est exactement ce que fait le Pays basque avec Blackstone à Saint-Sébastien. La réversibilité n'est pas une question de doctrine, mais de coût du retour en arrière.
Ce que la formule dit vraiment
"Un pays de propriétaires, pas de prolétaires" n'est pas une opinion sur le logement. C'est un choix sur la durée de la protection publique : temporaire et rendue au marché, ou durable et financée. L'Espagne a pris le premier chemin ; la France a pris le second, avec une facture récurrente et un parc social qui ne s'étend plus. Ni l'un ni l'autre n'a résolu la question de l'accès : à Madrid comme à Paris, l'achat devient hors de portée plus vite que les revenus, et les législatives espagnoles du 29 novembre se joueront largement sur cette impasse.
La formule continue de circuler parce qu'elle promet une promotion sociale par le patrimoine. Le problème, c'est que la promotion en question suppose un bien à acheter à un prix compatible avec un salaire - et que c'est précisément ce que les deux modèles, chacun à sa manière, ont cessé de produire.
