Le 1er juillet 2026, la Ville de Marseille a saisi le juge des référés pour réclamer 1,5 million d'euros d'amendes civiles à Florent R., un investisseur immobilier de 38 ans. Ce multipropriétaire, qui se vantait d'avoir gagné « un million d'euros en quatre ans » en louant sur Airbnb, possède 44 biens en France, dont six meublés touristiques illégaux dans le quartier du Panier et le centre-ville de Marseille. Son cas illustre de manière éclatante le conflit qui oppose la régulation municipale aux locations saisonnières, dans une ville où près de la moitié des 12 937 meublés touristiques seraient en situation irrégulière. Pendant que cet investisseur empilait les profits, des milliers de jeunes Marseillais peinent à trouver un logement abordable.
Il s'est fait 1,3 million d'euros avec six logements : l'histoire de Florent R.
L'affaire a éclaté publiquement le 1er juillet 2026, lorsque la Ville de Marseille a assigné Florent R. devant le tribunal judiciaire. L'audience en référé s'est tenue dans la foulée, la municipalité demandant une condamnation record de 1,5 million d'euros d'amendes civiles. Pourquoi un montant aussi élevé ? Parce que l'investisseur n'a pas seulement enfreint les règles : il s'en est vanté sur les réseaux sociaux, transformant son illégalité en argument marketing pour attirer des clients et recruter des élèves à ses formations de « coach en investissement locatif ».
1,5 million d'euros d'amende civile : la Ville de Marseille passe à l'offensive
Florent R. possède 44 biens immobiliers répartis sur tout le territoire français. À Marseille, six d'entre eux sont des meublés touristiques situés dans le quartier du Panier et autour de la rue Colbert, en plein centre-ville. Selon l'avocat de la ville, Me Jorge Mendes Constante, ces six logements ont été loués sans aucune autorisation municipale, en violation du code de la construction et de l'habitation. La Ville a donc saisi le juge des référés pour obtenir à la fois la cessation immédiate de ces locations illégales et le paiement d'une amende civile de 1,5 million d'euros. Ce montant correspond aux revenus estimés des locations illicites entre 2021 et 2025, soit plus de 1,3 million d'euros, auxquels s'ajoutent des pénalités.
L'audience a été l'occasion pour la municipalité de démontrer que Florent R. n'ignorait pas la réglementation. Au contraire, il la connaissait parfaitement et l'a contournée de manière systématique pendant plusieurs années. « Marseille ne veut pas de ce genre d'investisseurs », a déclaré Me Jorge Mendes Constante, cité par 20 Minutes. « Nous comptons sur la vertu pédagogique de ce jugement. » Patrick Amico, adjoint au logement de Marseille, a renchéri : « Marseille décide simplement d'appliquer la loi, rien que la loi, mais toute la loi. »
« Un million d'euros en quatre ans » : le propriétaire fanfaronnait sur les réseaux sociaux
Ce qui rend l'affaire particulièrement frappante, c'est l'attitude de Florent R. lui-même. Sur ses comptes Instagram et LinkedIn, il affichait sans complexe ses succès financiers. « Un million d'euros en quatre ans, le tout en louant sur Airbnb », écrivait-il dans une publication reprise par Le Figaro. Il se présentait comme un « coach en investissement locatif », proposant des formations payantes pour apprendre aux autres à reproduire son modèle.
Cette fanfaronnade a été déterminante dans la décision de la ville de frapper fort. En rendant publics ses gains, Florent R. a non seulement prouvé l'ampleur de son activité illégale, mais il a aussi donné à la municipalité un argument de poids : comment un propriétaire peut-il gagner un million d'euros en quatre ans avec six logements, alors que des milliers de Marseillais cherchent désespérément un toit ? L'indignation est d'autant plus grande que l'investisseur utilisait son succès pour recruter de nouveaux adeptes, perpétuant ainsi un système qui asphyxie le marché locatif local.
Pendant ce temps, les étudiants marseillais peinent à trouver un logement
Le contraste est saisissant. Alors que Florent R. engrangeait plus d'un million d'euros en transformant des appartements en sources de revenus touristiques, la plupart des jeunes Marseillais doivent multiplier les candidatures pour décrocher un T2. Dans le centre-ville, un studio de 20 mètres carrés se loue désormais autour de 600 euros par mois, quand il n'est pas tout simplement introuvable. Les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs sont les premières victimes de cette raréfaction de l'offre locative classique.
« Je cherche un logement depuis six mois, je n'ai que des refus », confie Lisa, 22 ans, étudiante en master à l'Université d'Aix-Marseille. « Les propriétaires préfèrent louer à des touristes, c'est plus rentable pour eux. Moi, je dois me contenter d'une chambre chez l'habitant à 500 euros, à vingt minutes du campus. » Ce témoignage, typique de la situation marseillaise, illustre le lien direct entre la prolifération des meublés touristiques et les difficultés de logement des jeunes.
Comment Florent R. a contourné les règles sans se faire prendre avant 2021
Pour comprendre comment un propriétaire a pu accumuler plus d'un million d'euros en toute impunité, il faut remonter aux failles du système réglementaire marseillais avant les réformes de 2025-2026. Florent R. n'a pas inventé de techniques sophistiquées : il a simplement exploité les lacunes d'un cadre juridique trop laxiste et d'un contrôle quasi inexistant.
Enregistrement fictif en résidence principale pour louer plus que le plafond légal
La première astuce de Florent R. consistait à déclarer certains de ses logements comme sa résidence principale, alors qu'il les louait en réalité à des touristes. Cette déclaration fictive lui permettait de contourner le plafond légal des 120 nuitées par an (ramené à 90 en 2026). En théorie, un propriétaire qui loue sa résidence principale peut le faire sans autorisation municipale, dans la limite du plafond. Mais Florent R. possédait plusieurs biens : il ne pouvait pas avoir six résidences principales.
En pratique, la mairie ne disposait pas, avant 2021, des outils nécessaires pour vérifier la véracité de ces déclarations. Les plateformes comme Airbnb n'étaient pas tenues de transmettre automatiquement les données aux autorités locales. Florent R. a donc pu louer ses six logements bien au-delà des 120 nuitées annuelles, sans jamais demander l'autorisation de changer l'usage des biens. Cette technique, bien connue des multipropriétaires, a été utilisée à grande échelle à Marseille.
44 biens en France, dont 6 à Marseille : la multiplication des logements sans compensation
Le deuxième facteur qui a favorisé l'essor des meublés touristiques illégaux est l'absence d'obligation de compensation. Avant 2021, la réglementation marseillaise ne prévoyait aucune contrepartie pour les propriétaires qui transformaient des logements en meublés de tourisme. Un investisseur pouvait donc acheter plusieurs appartements dans le même immeuble, les convertir en locations saisonnières, et ne jamais créer de nouveaux logements permanents en échange.
Florent R. a poussé cette logique à l'extrême. Avec 44 biens en France, dont six à Marseille, il a multiplié les acquisitions sans jamais compenser la perte de logements pour les habitants. Chaque appartement passé en location touristique était un logement de moins sur le marché locatif classique, une pression supplémentaire sur les loyers. Comme il n'existait aucun quota par arrondissement, Florent R. a pu concentrer ses investissements dans les quartiers les plus prisés, comme le Panier et le centre-ville, où la demande touristique est la plus forte.
Les failles de l'époque : pas de quota, pas de compensation, peu de contrôles
Avant les réformes récentes, Marseille cumulait plusieurs handicaps réglementaires. D'abord, aucun plafond n'existait par arrondissement ou par quartier. Un propriétaire pouvait donc transformer la totalité des logements d'une rue en meublés touristiques sans enfreindre la loi. Ensuite, la compensation n'était pas exigée : chaque nouveau meublé de tourisme ne forçait pas la création d'un logement permanent équivalent. Enfin, les moyens humains consacrés aux contrôles étaient dérisoires. La ville ne disposait que de quelques agents pour vérifier les déclarations, et les plateformes collaboraient peu.
Cette situation a permis à des investisseurs comme Florent R. d'agir en toute impunité pendant plusieurs années. Les quelques amendes infligées étaient si faibles qu'elles ne dissuadaient personne. « C'était un jeu d'enfant », confie un agent municipal sous couvert d'anonymat. « On savait que tel ou tel logement était loué illégalement, mais on n'avait pas les moyens de le prouver, et encore moins de le faire cesser. » Cette impunité a encouragé la prolifération des meublés touristiques, jusqu'à ce que la situation devienne intenable pour les habitants.
12 937 meublés touristiques à Marseille : l'ampleur du phénomène Airbnb
Le cas de Florent R. n'est pas un incident isolé. C'est la partie émergée d'un iceberg qui pèse lourdement sur le marché locatif marseillais. Les chiffres officiels donnent la mesure du problème : 12 937 meublés touristiques étaient recensés à Marseille en 2024, selon les données de la mairie. Derrière ce nombre, ce sont des milliers de logements qui échappent à la location longue durée, alimentant une hausse des loyers et une pénurie de logements pour les habitants.
46 % des annonces seraient illégales, selon la mairie
Lors de l'audience du 1er juillet 2026, l'avocate de la Ville de Marseille a avancé un chiffre stupéfiant : environ 6 000 logements sur les 12 937 recensés seraient en situation irrégulière, soit près de 46 % des annonces. Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Un meublé touristique est considéré comme illégal lorsqu'il est loué sans autorisation de changement d'usage, ou lorsque le propriétaire dépasse le plafond de nuitées autorisées sans avoir demandé de dérogation.
La ville dispose désormais d'outils pour détecter ces infractions : croisement des déclarations avec les données des plateformes, analyse des motifs de réservation, inspections sur le terrain. Mais le nombre de logements concernés est tel que les contrôles restent partiels. « Nous ne pouvons pas vérifier chaque annonce une par une », admet un responsable municipal. « Nous ciblons les cas les plus flagrants, ceux qui génèrent le plus de nuisances ou de profits illicites. » Florent R. faisait partie de ces cibles prioritaires, en raison de sa visibilité sur les réseaux sociaux.
Dans le Panier et le centre-ville, jusqu'à 11 % du parc locatif passé en Airbnb
La concentration des meublés touristiques est particulièrement forte dans certains quartiers. Selon les données de 20 Minutes, le 1er arrondissement et le quartier du Panier affichent les taux les plus élevés, avec des pointes à 11 % du parc de logements convertis en locations saisonnières. Dans ces zones, la transformation est visible à l'œil nu : les boîtes à clés fleurissent sur les façades, les rideaux des commerces de proximité baissent les uns après les autres, et les résidents permanents se font rares.
Cette concentration n'est pas un hasard. Les quartiers historiques et centraux attirent les touristes, et donc les investisseurs. Mais elle aggrave aussi les inégalités territoriales : les habitants qui travaillent dans le centre-ville sont contraints de s'éloigner toujours plus pour trouver un logement abordable, allongeant leurs trajets domicile-travail. Le rapport d'Oxfam France sur les inégalités de logement, publié en décembre 2023, souligne que ce phénomène touche particulièrement les jeunes et les ménages modestes, qui voient leurs choix résidentiels se réduire comme une peau de chagrin.
L'impact direct sur le marché locatif classique : des loyers en hausse et des logements qui disparaissent
Le mécanisme est simple et implacable : chaque appartement qui devient un meublé touristique quitte le marché de la location longue durée. Avec une offre réduite, les loyers augmentent mécaniquement. À Marseille, dans les quartiers centraux, le prix au mètre carré loué a grimpé de 15 à 20 % entre 2020 et 2025, selon les données des agences immobilières locales. Parallèlement, le nombre de logements disponibles à la location longue durée a chuté, notamment dans les petites surfaces très prisées par les étudiants et les jeunes actifs.
Le rapport d'Oxfam France confirme cette tendance au niveau national : la financiarisation du logement, dont la location touristique est une manifestation, creuse les inégalités et rend l'accès au logement de plus en plus difficile pour les plus précaires. À Marseille, la situation est d'autant plus critique que la ville connaît déjà une forte pression démographique et un parc de logements sociaux insuffisant. Chaque meublé touristique supplémentaire est un coup porté à la mixité sociale et à la capacité des jeunes à s'installer durablement dans la cité phocéenne.
Jeunes Marseillais : dans la galère du logement, le Airbnb en ligne de mire
Derrière les chiffres et les procédures judiciaires, il y a des vies bouleversées. Les jeunes Marseillais, qu'ils soient étudiants, apprentis ou jeunes actifs, sont les premiers à subir les conséquences de la prolifération des meublés touristiques. Leur quotidien est fait de candidatures sans réponse, de visites annulées, de loyers qui explosent. Et leur colère monte, d'autant plus qu'ils voient des investisseurs comme Florent R. s'enrichir sur leur dos.
« Je cherche un T2 depuis six mois, je n'ai que des refus » : le parcours du combattant des étudiants
« J'ai visité douze appartements en deux mois. À chaque fois, il y avait déjà une dizaine de candidats avant moi », raconte Yanis, 24 ans, étudiant en école d'ingénieur. « Les propriétaires me disaient : « On préfère louer à des touristes, c'est plus simple et plus rentable. » » Yanis a finalement trouvé un studio à 650 euros par mois dans le 3e arrondissement, un quartier où le prix au mètre carré a bondi de 18 % en cinq ans.
Son histoire est banale à Marseille. Les étudiants doivent souvent se contenter de logements trop chers, trop petits ou trop éloignés. Les CROUS, qui gèrent les résidences universitaires, ne peuvent pas répondre à la demande : seulement 12 % des étudiants marseillais obtiennent une place en cité universitaire. Les autres doivent se débrouiller sur le marché privé, où la concurrence est féroce. « J'ai dû payer trois mois de caution pour être sûr d'avoir le logement », confie Lisa, 22 ans. « Sans l'aide de mes parents, je n'aurais jamais pu. »
Une hausse des loyers nourrie par l'essor des meublés touristiques
Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Dans les quartiers centraux de Marseille, le loyer moyen d'un studio est passé de 450 euros en 2020 à plus de 600 euros en 2025, soit une augmentation de plus de 30 %. Dans le même temps, le nombre de logements disponibles à la location longue durée a diminué de près de 15 % dans certains secteurs. Cette hausse des loyers n'est pas uniquement due à l'inflation ou à la pression démographique : elle est directement corrélée à la multiplication des meublés touristiques.
Le rapport d'Oxfam France souligne que la location touristique contribue à la « financiarisation » du logement, c'est-à-dire à sa transformation en actif spéculatif plutôt qu'en bien de première nécessité. Les investisseurs comme Florent R. ne cherchent pas à loger des familles ou des étudiants : ils cherchent à maximiser leurs profits en ciblant une clientèle touristique prête à payer plus cher pour un séjour de courte durée. Ce faisant, ils privent les habitants de logements et font monter les prix pour tout le monde.
La transformation des quartiers : des résidents remplacés par des touristes
Au-delà des chiffres, c'est tout un mode de vie qui se transforme. Dans le Panier, les boulangeries artisanales ferment les unes après les autres, remplacées par des supérettes et des boutiques de souvenirs. Les boîtes à clés fleurissent sur les façades des immeubles, signe que les logements sont occupés par des touristes de passage plutôt que par des résidents permanents. Les soirs d'été, les ruelles sont envahies par des groupes de visiteurs, tandis que les habitants peinent à trouver une place de stationnement ou à dormir tranquilles à cause des nuisances sonores.
Pour un jeune Marseillais, cette transformation est vécue comme une perte. « Mon quartier n'est plus le même », déplore Yanis. « Avant, je connaissais mes voisins. Maintenant, je ne sais même pas qui habite à côté de chez moi. Les appartements changent de locataires toutes les semaines. » Cette disparition des liens de voisinage et de la vie locale est l'une des conséquences les plus invisibles, mais les plus lourdes, de la prolifération des meublés touristiques.
Marseille serre la vis : quotas, compensation et plafond à 90 nuits
Face à l'ampleur du phénomène, la Ville de Marseille a considérablement durci sa réglementation ces dernières années. Les mesures adoptées visent à rendre moins rentable la location touristique illégale et à protéger le marché locatif classique. L'affaire Florent R. intervient à un moment où ces règles deviennent réellement contraignantes, ce qui explique le montant record de l'amende réclamée.
Compensation obligatoire dès le premier logement touristique depuis avril 2025
Depuis avril 2025, Marseille impose une compensation obligatoire pour tout nouveau meublé de tourisme. Concrètement, un propriétaire qui souhaite transformer un logement en location saisonnière doit créer, dans le même secteur, un logement permanent de surface équivalente. Cette mesure, radicale, vise à stopper la perte nette de logements pour les habitants.
Avant 2021, un propriétaire pouvait louer jusqu'à cinq biens sans aucune compensation. Entre 2021 et 2025, une compensation était exigée à partir du sixième logement. Désormais, c'est dès le premier bien que la règle s'applique. « C'est un changement de paradigme », explique un élu municipal. « Avant, on considérait que la location touristique était une activité comme une autre. Maintenant, on la traite comme ce qu'elle est : une transformation de l'usage du logement qui a des conséquences sur l'ensemble de la collectivité. »
Plafond de location abaissé à 90 nuitées par an avec la loi Le Meur
Autre mesure importante : depuis le 1er janvier 2026, le plafond de location des résidences principales est passé de 120 à 90 nuitées par an. Cette disposition, prévue par la loi Le Meur adoptée le 19 novembre 2024, réduit considérablement la rentabilité d'une stratégie de location exclusive. Un propriétaire qui loue sa résidence principale ne peut plus la proposer à des touristes que 90 nuits par an, soit environ trois mois. Au-delà, il doit demander une autorisation de changement d'usage, avec les obligations de compensation qui en découlent.
Pour les multipropriétaires comme Florent R., cette mesure est un coup dur. Elle réduit le nombre de nuitées qu'ils peuvent louer sans se mettre en infraction, et donc leurs revenus potentiels. Mais elle ne suffit pas à elle seule à dissuader les plus déterminés, qui continuent à louer illégalement en espérant ne pas se faire prendre.
Des moyens de contrôle renforcés, mais encore insuffisants
La ville a également renforcé ses moyens de contrôle. Des agents municipaux sont désormais dédiés à la vérification des annonces et à la traque des locations illégales. La collaboration avec les plateformes s'est améliorée, même si elle reste imparfaite. Les amendes civiles, comme celle réclamée à Florent R., peuvent atteindre des montants dissuasifs.
Mais les limites persistent. Le nombre d'agents reste insuffisant face à la masse des annonces. La preuve des infractions est souvent difficile à établir, surtout lorsque les propriétaires utilisent des fausses déclarations de résidence principale. Et certaines plateformes, comme Booking ou Abritel, sont moins coopératives que d'autres. « Nous faisons ce que nous pouvons avec les moyens dont nous disposons », résume un agent municipal. « Mais nous ne pourrons jamais contrôler 12 000 logements un par un. »
Que va-t-il se passer pour Florent R. ? Et pour les autres ?
Le cas de Florent R. n'est pas isolé. Fin juin 2026, un autre propriétaire a été condamné à Paris pour des faits similaires. Ces affaires marquent-elles un tournant dans la répression des locations touristiques illégales ? Et quel sera l'effet dissuasif sur les autres multipropriétaires ?
Le précédent Paul C. : 100 000 euros d'amende pour un appartement parisien
Le 30 juin 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Paul C., un entrepreneur de 45 ans, à 100 000 euros d'amende pour avoir loué un appartement de 150 mètres carrés dans le 6e arrondissement en le présentant comme sa résidence principale. En réalité, Paul C. louait ce bien sur Airbnb, Booking et d'autres plateformes à 400 euros la nuit, avec 14 couchages. Sur trois ans, il en a tiré 207 600 euros de revenus, pour une moyenne de 173 nuitées par an.
Le juge a qualifié la défense de Paul C. de « fable grossière » et a ordonné la transmission du dossier au fisc pour une possible infraction pénale fiscale. Cette condamnation, la plus lourde jamais prononcée à Paris pour ce type de délit, montre que la justice commence à prendre au sérieux les abus des multipropriétaires. La Ville de Marseille s'est d'ailleurs félicitée de cette décision, y voyant un signe encourageant pour son propre dossier.
Florent R. risque plus lourd : 1,5 million d'euros d'amende civile
Le montant réclamé à Florent R. est sans précédent. 1,5 million d'euros, c'est plus de dix fois l'amende maximale prévue par la loi pour une infraction simple. La Ville de Marseille fonde sa demande sur le caractère systématique et lucratif des infractions : six logements loués sans autorisation, des revenus estimés à plus de 1,3 million d'euros en quatre ans, et une publicité assumée sur les réseaux sociaux.
Le tribunal devra trancher. Si la condamnation est confirmée, Florent R. devra non seulement payer l'amende, mais aussi cesser immédiatement ses locations. Ses revenus illicites pourraient également être saisis. Pour la ville, l'enjeu dépasse le cas individuel : il s'agit d'envoyer un message clair à tous les propriétaires qui seraient tentés de suivre le même chemin.
Les multipropriétaires vont-ils renoncer au Airbnb ?
La question est ouverte. Avec la compensation obligatoire, le plafond des 90 nuits et la menace d'amendes lourdes, le modèle économique des « Airbnb fleuves » devient risqué. Mais beaucoup d'investisseurs continuent, en passant par d'autres plateformes ou en multipliant les fausses déclarations. « Tant que la rentabilité sera au rendez-vous, il y aura des gens pour prendre des risques », analyse un expert immobilier.
Le combat n'est donc pas gagné. Les nouvelles règles marseillaises sont parmi les plus strictes de France, mais elles ne s'appliquent qu'à Marseille. Un propriétaire peut toujours investir dans d'autres villes moins régulées. Et même à Marseille, les contrôles restent insuffisants pour débusquer tous les fraudeurs. L'affaire Florent R. est un signal fort, mais elle ne résoudra pas à elle seule la crise du logement.
Conclusion : une victoire symbolique, mais le combat pour le logement continue
L'affaire Florent R. constitue un tournant dans la régulation d'Airbnb à Marseille. Pour la première fois, la ville réclame une amende d'un montant record, en utilisant tous les outils juridiques à sa disposition. Le signal est clair : les multipropriétaires qui exploitent le logement comme une machine à cash sans se soucier des conséquences seront poursuivis avec la plus grande sévérité.
Mais cette victoire symbolique ne doit pas masquer l'ampleur du défi. Un propriétaire a pu accumuler plus d'un million d'euros en privant six logements de leur vocation résidentielle, et il y en a 6 000 dans le même cas à Marseille. Les nouvelles règles, si elles sont appliquées avec rigueur, peuvent remettre de la justice dans le système. Mais elles ne suffiront pas à libérer tous les logements nécessaires pour répondre aux besoins des habitants.
Pour les jeunes Marseillais, l'espoir vient du fait que la ville dispose désormais d'armes juridiques pour défendre leur droit au logement. La compensation obligatoire, le plafond des 90 nuits et les amendes civiles sont des outils puissants, à condition qu'ils soient utilisés de manière systématique. Le chemin est long, et la vigilance citoyenne reste essentielle pour que le logement cesse d'être une variable d'ajustement au service du tourisme. Comme le rappelle le rapport d'Oxfam France, le droit au logement est un droit fondamental, qui doit primer sur les intérêts particuliers.
