L'appel est bref. Un enquêteur de SOS Racisme se présente comme un propriétaire qui met en location un logement et prévient l'agence : il ne veut que des locataires "de type européen", pour "éviter les problèmes de voisinage". Sur les 198 agences contactées par téléphone en 2025 - de grandes enseignes et du réseau de la Fnaim -, 96 ont accepté ou facilité la consigne, soit 48,5 %. Quarante-huit d'entre elles, un quart du total, ont proposé de faire le tri elles-mêmes dans les dossiers ; quarante-huit autres ont laissé entendre, ou accepté, que le propriétaire s'en chargerait directement. L'association a rendu publics ces résultats le 25 janvier 2026, dans une note intitulée "Persistance des discriminations raciales dans le logement". C'est sa troisième campagne, après 2019 et 2022 ; en 2022, elle mesurait déjà 48,5 %.
Le chiffre a été repris partout sous la forme "une agence sur deux est raciste". Cette formule dit autre chose que le chiffre, et quelque chose de plus dérangeant.
Ce que le testing mesure, et ce qu'il ne mesure pas
Dans ce dispositif, cent pour cent des propriétaires sont discriminatoires, puisqu'ils sont joués par des militants. Le testing ne dit donc rien de la probabilité qu'un candidat noir ou maghrébin soit écarté d'un logement réel. Il mesure la disposition d'une agence à exécuter une instruction raciste, ou à s'en rendre complice en s'effaçant derrière son mandant. L'Observatoire des inégalités, qui a relayé l'enquête, le formulait sans détour : "ces chiffres ne doivent pas être mal interprétés".
Deuxième limite, moins discutée : il s'agit de déclarations téléphoniques. Une agence peut dire oui pour ne pas contrarier un client potentiel et n'en faire rien. Une autre peut dire non et discriminer par d'autres canaux, plus difficiles à enregistrer : le silence, la pièce manquante, la caution exigée, le dossier "incomplet". Le testing attrape une porte d'entrée du tri, pas tout l'immeuble.
Reste le résultat le plus solide : la stabilité. 48,5 % en 2022, 48,5 % en 2025, après une première campagne en 2019. Sur un sujet où les chartes, les décrets et les modules de formation se sont succédé, la proportion n'a pas bougé. Cela ne signifie pas que ces outils ne servent à rien ; cela signifie qu'ils n'ont pas atteint ce que le testing mesure, la décision commerciale de garder un mandat plutôt que de perdre un client.
Car l'agence immobilière n'a pas deux clients, elle en a un : le bailleur, qui lui confie le bien. Dans un marché locatif tendu où les candidats se bousculent, dire non à un propriétaire qui demande un tri coûte un mandat, et dire oui ne coûte rien tant que personne ne filme la conversation. Le testing existe précisément parce que ce calcul est resté sans coût pendant des années.
Ce que la loi interdit, et ce que risque l'agence
Le cadre est ancien et net. L'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 fait du droit au logement un droit fondamental et interdit de refuser une location pour un motif discriminatoire au sens de l'article 225-1 du code pénal. La liste des critères prohibés inclut l'origine, l'appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion déterminée, mais aussi le patronyme et la capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français. Ce dernier critère vise directement les refus fondés sur un accent, l'un des filtres les plus courants sous couvert d'apprécier le "sérieux" d'un dossier.
Le ministère de la Ville et du Logement les a rappelées dans une réponse écrite publiée au Journal officiel du Sénat le 14 mai 2026 : trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende pour une personne physique. Pour une personne morale, l'amende peut atteindre le quintuple, et le tribunal peut prononcer une interdiction d'exercer l'activité professionnelle.
Le point décisif, et le moins connu des intéressés : l'agent qui exécute la consigne n'est pas un simple intermédiaire. La chambre criminelle de la Cour de cassation a condamné, dans le cadre d'un mandat de location, le propriétaire et l'agent immobilier pour discrimination à raison du patronyme, après qu'une association partie civile eut produit l'enregistrement d'une conversation où l'agent recevait la consigne de ne pas louer "à des gens de couleur". L'analyse de l'ANIL est explicite : la condamnation vise un professionnel, et la preuve décisive est une parole, pas un document. Le testing et l'enregistrement à l'insu ont été sécurisés par l'article 225-3-1 du code pénal, issu de la loi du 31 mars 2006.
Autrement dit, le second quart du testing, celui des agences qui laissent le propriétaire trier, est sans doute le plus exposé juridiquement - et le moins conscient de l'être. "Je ne fais que transmettre les dossiers" ne décrit pas une neutralité, mais une facilitation, et c'est bien ce que la loi appréhende.
L'agence qui refuse doit pouvoir le prouver
La décision n° 2019-248 du Défenseur des droits, rendue le 17 octobre 2019, montre à quoi ressemble une agence qui résiste, et ce qu'il lui en coûte. Un couple en CDI, 47 348 euros de revenus annuels à deux, candidate pour une maison de 162 m² louée 850 euros par mois. Leur fils souffre d'un handicap mental, mentionné sur l'avis d'imposition transmis avec le dossier. Le soir même de la transmission, le propriétaire répond qu'il ne retient pas la candidature : "La maison n'est pas équipée pour des enfants handicapés". La conseillère locations lui réplique que le handicap est mental et non physique, que l'enfant ne vit là qu'un week-end sur deux, rappelle la loi et souligne que le dossier est "irréprochable". Puis l'agence résilie le mandat de gestion le 3 juillet 2018, en donnant pour motif les "directives et consignes tendant à refuser la location pour des motifs discriminatoires au sens de l'article 225-1 du code pénal". Le Défenseur des droits conclut que le délit est constitué et propose une transaction pénale au propriétaire et aux candidats.
L'agence, ici, n'est pas la partie mise en cause : c'est elle qui documente et qui se retire, et sa lettre de résiliation lui sert de défense. Mais deux détails comptent pour les professionnels. D'abord, le premier réflexe de la conseillère n'a pas été de refuser : il a été de négocier la nature du handicap, comme si le tri pouvait être rendu acceptable en le corrigeant. Ensuite, le propriétaire a retourné la faute contre l'agence, en lui reprochant de ne pas l'avoir informé. Un agent qui exécute ou laisse faire s'expose donc deux fois : au pénal, et à la perte de son client.
Chartes, décrets, formations : un taux inchangé
Les pouvoirs publics ne sont pas restés inactifs. Une charte d'engagements a été signée en 2020 avec la Fnaim, l'Unis, l'Unpi, Plurience, Foncia, Procivis-Immo France et Orpi. Le décret du 14 octobre 2020 a rendu obligatoire, depuis le 1er janvier 2021, une formation continue sur la non-discrimination pour renouveler la carte professionnelle d'agent immobilier. Un décret en préparation au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières doit ajouter un module "prévention des discriminations" à la formation initiale des collaborateurs. Le ministère lui-même écrit que les testings associatifs restent "absolument nécessaires", "la peur de la sanction ne pouvant être suffisante".
C'est la formule la plus juste du dossier, et elle vaut d'être prise au sérieux dans les deux sens. Une formation obligatoire change ce qu'un professionnel sait et ce qu'il ose dire en interne ; elle ne change pas sa dépendance économique à celui qui lui apporte des mandats. Tant que le coût de la conformité repose sur la seule bonne volonté des agences, et que le coût de la discrimination reste proche de zéro, faute de plaintes, l'écart entre le droit et la pratique ne se refermera pas par des modules de formation.
Ce qu'un locataire peut faire, et ce que cela coûte
Les recours existent. La saisine du Défenseur des droits est gratuite, par formulaire en ligne ou par courrier, avec les pièces du dossier : annonce, échanges, motif du refus. L'institution peut enquêter, recommander et proposer une transaction pénale, comme dans l'affaire de 2019. Une plainte peut être déposée auprès du procureur ou de la police, en joignant un enregistrement ou un testing, dont la loi reconnaît la validité. Le tribunal judiciaire peut être saisi, en référé pour faire cesser la pratique, au fond pour obtenir des dommages et intérêts, une association pouvant se porter partie civile. Les ADIL informent juridiquement, SOS Racisme accompagne.
Le problème n'est pas l'arsenal, c'est le temps et le rapport de force. Aucune de ces procédures n'est suspensive : l'appartement est attribué à quelqu'un d'autre pendant que le dossier avance. Le candidat est seul, sans logement, et doit établir une intention ; l'agence est un professionnel assuré, représenté par son réseau, habitué aux mises en demeure. Le Défenseur des droits a enregistré 165 011 réclamations en 2025, tous domaines confondus, en hausse de 17 % sur un an : la file d'attente où doit s'inscrire un locataire discriminé n'a rien de spécifique au logement. Sur le terrain, cela se traduit par très peu de contentieux, et donc par très peu de condamnations - non parce que les faits manquent, mais parce que le coût d'accès au droit est prohibitif pour celui qui vient de perdre le logement.
D'où trois conseils qui ne relèvent pas de la procédure mais de la preuve : demander par écrit le motif d'un refus, conserver la trace exacte des échanges et des dates, et ne pas hésiter à faire constater des réponses orales par un témoin ou une association. Ce sont ces traces qui, dans la jurisprudence, ont fait basculer les dossiers.
Reste une question que le testing ne tranchera jamais, et qui devrait inquiéter plus que le chiffre : la stabilité à 48,5 % ne dit pas combien d'agences sont racistes. Elle dit qu'une sur deux, mise en situation de choisir entre la loi et un mandat, n'a pas encore trouvé de raison de choisir la loi.
