La commission d’un intermédiaire entre un particulier vendeur et un expert immobilier n’est exigible qu’après la signature de l’acte définitif de vente, jamais avant.
Le mandat écrit conditionne l'intervention de l'agent immobilier
Service-public.fr définit l'agent immobilier comme l'intermédiaire qui met en relation le vendeur et l'acquéreur. Il doit détenir un mandat écrit, signé par le vendeur et en cours de validité, avant toute opération. Le ministère de l'Économie précise que seul un titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte T) peut signer ce mandat. L'activité est interdite en statut d'auto-entrepreneur. Sans mandat écrit, l'agent ne peut percevoir de commission.
Celui qui se borne à mettre en relation un vendeur avec un expert, sans négocier ni signer, est un apporteur d’affaires. Sa rémunération relève du droit commun des contrats, pas de la loi Hoguet. Il ne peut exiger de commission sans accord écrit préalable.
Paiement à l'acte définitif, interdiction d'avance
L'article L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation (loi Hoguet) interdit d'exiger ou percevoir toute somme avant la conclusion effective de l'opération constatée dans un acte. Service-public.fr confirme que les honoraires sont versés après la signature du contrat définitif devant le notaire. Le vendeur particulier ne doit rien verser avant la vente.
Exiger des fonds avant la vente conclue constitue un délit. La loi Hoguet prévoit jusqu'à deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende maximum. C'est un repère pour identifier un intermédiaire illégal.
Prescription : deux ans pour le consommateur, cinq ans pour l'apporteur
Le délai pour réclamer la commission dépend du statut des parties. Pour une prestation de service fournie à un consommateur (vendeur ou acquéreur particulier) par un agent immobilier, l'article L. 218-2 du Code de la consommation fixe une prescription biennale à compter de la vente parfaite. La cour d'appel de Toulouse, dans un arrêt du 11 mars 2026 (RG 25/01374), a appliqué ce délai biennal à une acquéreuse en viager qui n'avait pas signé de mandat avec l'agence, jugeant qu'un tiers au contrat peut invoquer la prescription par l'article 2253 du Code civil. Cette solution diverge d'un arrêt de la Cour de cassation du 9 juin 2017 qui avait refusé la qualité de bénéficiaire du service à un acquéreur sans mandat ; la jurisprudence reste nuancée selon l'existence d'un service rendu.
Sur le calcul du délai, l'article 2229 du Code civil dispose que la prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli. Les règles de computation des délais de procédure (articles 641 et 642 du Code de procédure civile) ne s'appliquent pas en matière de prescription.
Pour l'apporteur d'affaires, la créance de commission naît à la réalisation de la vente et se prescrit par cinq ans selon l'article 2224 du Code civil ou l'article L. 110-4 du Code de commerce (analyse fondée sur des sources juridiques spécialisées). Une simple mise en demeure ne suffit pas à interrompre ce délai ; seule une action en justice ou une reconnaissance de dette le fait. Dès la vente conclue, l'apporteur doit donc agir promptement.
Fraude et dommages-intérêts
Si le vendeur et l'acquéreur s'entendent frauduleusement pour éviter le paiement de la commission (par exemple visite sous faux nom), l'agent immobilier ne percevra pas la commission mais peut réclamer des dommages-intérêts équivalents à son montant. La Cour de cassation condamne alors les parties in solidum. Ce recours civil ne dispense pas de respecter le cadre pénal sur l'exigence anticipée.
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