Nommé sélectionneur de l'équipe de France cet été, Zinédine Zidane garde, selon les récits de presse, sa base madrilène. Et avec elle, la question qui tourne en boucle sur les réseaux : combien coûte chaque année l'entretien d'une villa comme la sienne ?
Réponse courte : personne ne le sait. Les factures d'une maison privée n'atterrissent pas dans le domaine public, et les chiffres qui circulent en vidéo ne reposent sur rien de vérifiable. En revanche, la structure de coûts d'une grande villa de luxe se reconstitue poste par poste. Et elle réserve une surprise : le fisc n'est pas le principal poste de dépense. Les humains, si.
On ne sait même pas où il habite
Détail gênant pour qui veut chiffrer quoi que ce soit : les sources ne s'accordent pas sur l'adresse. Une partie de la presse et des comptes sociaux le place à La Finca, la citadelle privée de Pozuelo de Alarcón - un article de 2019 l'y donnait même voisin de Cristiano Ronaldo. D'autres récits, plus détaillés sur la vie familiale, le situent au Parque del Conde de Orgaz, dans le district d'Hortaleza : une double parcelle d'environ 3 000 m² achetée en 2003, plus de 400 m² bâtis à l'origine, agrandis au fil des années au-delà de 1 000 m², avec piscine chauffée, salle de sport et salle de cinéma. La valeur, elle, navigue entre 6 et 12 millions d'euros selon les publications.
Aucune de ces sources n'est primaire. Donc pas de factures Zidane ici : son nom sert d'accroche à une question qui, elle, se calcule - à condition de choisir un terrain.
Deux adresses, deux régimes de coûts
La Finca, c'est 300 hectares clos, imaginés à la fin des années 1990 par le groupe immobilier Lar dans la commune de Pozuelo de Alarcón, à quinze ou vingt minutes du centre de Madrid. Barrages d'accès tenus par des agents, ronde privée, ramassage des déchets porte-à-porte, club house avec piscines, tennis, padel, salle de sport et spa. Les parcelles dépassent souvent 2 000 m², les maisons vont de 400 m² à plus de 1 000 m², et les prix démarrent autour de 2,5 à 3 millions d'euros pour filer au-delà de 8 à 10 millions sur le haut du marché. Fernando Alonso, Cristina Pedroche ou des joueurs du Real y sont cités comme résidents. Kylian Mbappé s'y est installé, dans une villa à 11 millions d'euros.
Le Parque del Conde de Orgaz, lui, joue une autre partition : des villas individuelles, des rues arborées, des jardins profonds, une sécurité privée vingt-quatre heures sur vingt-quatre, des courts de tennis et de padel, et une discrétion que le quartier revendique face à la démonstration de force de La Finca. Surnommé localement "le quartier des Français", il doit beaucoup à la proximité du lycée français.
La différence comptable entre les deux est simple : à La Finca, une partie de l'entretien est mutualisée dans les charges de la copropriété. Au Conde de Orgaz, la villa porte seule son jardin, sa piscine et sa sécurité. Le total final peut se ressembler. La répartition, non.
L'IBI, le seul chiffre vraiment officiel
C'est le seul poste pour lequel on dispose d'un taux publié et d'une date de paiement. À Pozuelo de Alarcón, l'impôt foncier espagnol - l'IBI - est fixé à 0,425 % de la valeur cadastrale pour 2026, inchangé depuis plusieurs années. Madrid applique 0,414 %. La loi autorise les communes à naviguer entre 0,4 % et 1,10 % sur le bâti urbain.
Pour situer l'échelle : une vivienda moyenne de Pozuelo a une valeur cadastrale de 162 662 € et paie environ 690 € par an. Le reçu moyen de l'ensemble des biens urbains de la commune s'établissait à 641 € en 2025. Une villa de 200 000 € de base cadastrale paie 850 € par an. Le reçu tombe entre le 1er octobre et le 30 novembre.
Le piège, c'est que la valeur cadastrale n'a presque rien à voir avec le prix de marché. Faire 0,425 % de 6 millions d'euros pour obtenir 25 500 € de taxe est donc une erreur de méthode. La seule estimation publiée pour une grande villa de La Finca parle de plus de 8 000 € d'IBI annuels - ce qui, au taux communal de 2026, correspond à une base cadastrale proche de 1,9 million d'euros. Trois fois moins que le prix de vente, ou davantage.
Deux nuances encore. Pozuelo accorde une bonification de 50 % de la cotisation aux logements équipés d'une installation d'autoconsommation solaire : sur un grand toit, la facture peut donc fondre de moitié. Et la presse d'août 2026 a évoqué une baisse du taux à 0,40 % - pour 2027, pas pour le reçu de cet automne. Un taux bas assis sur des valeurs cadastrales hautes rapporte d'ailleurs souvent plus qu'un taux élevé sur des bases faibles : c'est l'un des paradoxes de la fiscalité locale espagnole.
La comunidad, le péage de la résidence privée
Dans un ensemble fermé comme La Finca, tout propriétaire paie une charge de copropriété mensuelle. Les estimations du marché la situent entre 400 et 1 200 € par mois, soit 5 000 à 14 000 € par an. À titre de comparaison, une communauté espagnole ordinaire tourne entre 500 et 2 500 € par an, et les ensembles haut de gamme dépassent fréquemment 5 000 €.
Ce que ce péage achète : des gardiens, des véhicules de ronde, du jardinage d'espaces communs, l'enlèvement des déchets au portail, un club house. Dit autrement, une partie de ce qu'une commune finance normalement par l'impôt est ici payée directement par les résidents, pour les résidents. C'est un abonnement au quartier, avec ses employés à la clé.
Ce qui consomme vraiment
Les repères publiés pour les acheteurs étrangers donnent une idée du plancher : 50 à 120 € par mois d'électricité, davantage en usage intensif ; 200 à 600 € par an d'eau ; 250 à 600 € par an de gaz ; 100 à 500 € par an et par équipement pour un contrat d'entretien de chauffage, de climatisation ou de domotique. L'entretien d'une piscine privée, hors grosses réparations, se négocie autour de 600 à 1 500 € par an sur le littoral méditerranéen.
Mais attention à l'échelle : ces chiffres décrivent un logement standard. Une villa de 1 000 m² avec piscine chauffée, climatisation dans chaque pièce, salle de sport, salle de cinéma et 2 000 m² de jardin irrigué ne consomme pas "un peu plus". Elle consomme dans un autre ordre de grandeur. Un particulier peut piloter ces postes - bâcher la piscine, baisser la clim, réduire l'arrosage. Pas les supprimer.
Le poste qui décide de tout : les personnes
Jardinier, technicien de piscine, personnel de maison, éventuellement chauffeur ou intendant : c'est là que se joue la vraie facture d'une villa de luxe. Et c'est aussi le poste le plus invisible dans les estimations publiées.
En Espagne, un salarié déclaré coûte à son employeur de l'ordre de 30 % de plus que son salaire brut, une fois les cotisations patronales ajoutées. Deux postes à temps plein, et l'on dépasse déjà l'IBI annuel d'une grande villa. À quoi s'ajoutent les interventions ponctuelles : 300 à 1 000 € par an d'entretien courant, et surtout la réserve travaux, coeur du sujet oublié des calculs, avec des chantiers qui vont de 5 000 à 60 000 €. Une piscine, une toiture, un système de climatisation ou une inspection technique obligatoire sur les bâtiments anciens ne préviennent pas.
À noter au passage que cet argent ne disparaît pas : il atterrit dans l'économie locale, chez des jardiniers, des piscinistes, des sociétés de nettoyage et des agents de sécurité. Une villa de luxe, c'est aussi un petit employeur.
Le total : 15 000 € et beaucoup plus
Le seul chiffre global publié pour La Finca vient d'un site d'investissement qui vend justement des projets dans le quartier : 15 000 à 25 000 € par an de charges fixes pour une villa moyenne, IBI, assurance, piscine, jardin et copropriété compris - mais hors personnel et hors consommations. À prendre pour ce que c'est : une indication commerciale, pas une comptabilité.
Si l'on empile les repères disponibles - charges fixes, énergie, entretien technique, une ou deux personnes employées et une réserve travaux -, l'ordre de grandeur d'une grande villa staffée se situe plutôt entre 50 000 et 100 000 € par an. C'est une reconstitution, pas une facture. Elle varie du simple au double selon que le personnel est salarié ou sous-traité, que la maison est occupée à l'année ou quelques semaines.
Un repère pour finir de prendre la mesure : la location d'une villa à La Finca rapporte, selon les mêmes estimations de marché, entre 4 000 et 15 000 € par mois. Une villa de sept chambres du quartier s'affiche à 35 000 € mensuels chez Sotheby's. Un seul de ces loyers couvre plus de trois ans d'IBI d'une grande villa. Le quartier ne vit pas du fisc.
La vraie réponse
La question "combien ça coûte" n'a donc pas de chiffre unique, et Zidane n'y changera rien : aucune de ses factures ne sera publiée, et l'adresse elle-même reste discutée. Ce qui est en revanche solide, c'est la hiérarchie des dépenses. La taxe locale, que tout le monde peut vérifier, est le poste le plus modeste au regard de la valeur du bien - parce que les valeurs cadastrales espagnoles décrochent largement des prix de marché. Ce qui coûte cher, dans une villa de star, ce n'est ni la pierre ni l'impôt : c'est le personnel qui la fait tourner, douze mois par an.
